Immobiliare News | Il mercato immobiliare italiano raggiunge nuovi massim nel terzo trimestre 2024 #finsubitoagevolazioni

Accelera il recupero degli investimenti nel terzo trimestre. Outlook positivo sulla riduzione del costo del debito e sul progressivo ritorno degli investimenti core.

Nel terzo trimestre del 2024, il mercato italiano del commercial real estate ha registrato poco meno di 3 miliardi di euro di investimenti, segnando un incremento del 114% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Dall’inizio del 2024, i volumi di investimento si attestano a 6,45 miliardi di euro, un valore già molto vicino ai risultati complessivi del 2023 e in crescita del 69% rispetto ai primi nove mesi dello scorso anno.

Le prospettive per la fine dell’anno indicano volumi di investimento complessivi vicini ai risultati del 2021, periodo precedente al calo provocato dall’avvio delle politiche monetarie restrittive della BCE, grazie in particolare al contributo di operazioni di grande dimensione nel mercato Retail. I recenti tagli dei tassi di interesse della BCE stanno alimentando una riduzione dei tassi EUR IRS che, unitamente alla stabilità dei margini richiesti dai lender, dovrebbero portare a una riduzione complessiva del costo del debito, in grado di dare ulteriore slancio alla ripresa degli investimenti.

“La crescita dei volumi d’investimento nel terzo trimestre del 2024 ha interessato in modo trasversale tutte le principali asset class, nonostante il persistere di un certo attendismo da parte dei capitali core”, afferma Silvia Gandellini, Head of Capital Markets and Head of A&T High Street di CBRE Italy. “Gli investitori continuano a guardare soprattutto a iniziative value-add, pur rimanendo selettivi nella scelta delle location e dei prodotti su cui investire, prestando grande attenzione ai fondamentali del mercato occupier. Sarà necessario più tempo per un ritorno più consistente degli investitori esteri ‘core’, ma le prospettive rimangono positive grazie alla riduzione del costo del debito e alla stabilizzazione dei rendimenti”.

Il settore Retail è stato il primo per volume d’investimento complessivo nel terzo trimestre 2024, registrando 1,3 miliardi di euro, per un totale di 2,1 miliardi di euro da inizio anno. I volumi di questa asset class sono stati guidati in modo significativo da una singola operazione su trophy asset nel quadrilatero del lusso di Milano ad opera di un occupier. L’interesse degli occupier per il mercato high street è rimasto forte, contribuendo negli ultimi anni a mitigare l’impatto dell’aumento dei tassi d’interesse sui repricing in questo settore. Gli investitori istituzionali continuano a preferire grocery e retail warehouse, grazie a net-lease-buyer alla ricerca di opportunità a rendimenti competitivi su immobili in sale & leaseback con contratti a lungo termine. Torna l’interesse degli investitori per i centri commerciali dominanti all’interno del proprio bacino di utenza, anche per ticket di grande dimensione.

Nel terzo trimestre 2024, Hotels è stata la seconda asset class per volumi d’investimento, con 450 milioni di euro investiti, per un totale di 1,4 miliardi di euro da inizio anno. Il mercato è dominato da operazioni di owner operator, che rappresentano oltre la metà dei volumi complessivi del trimestre. La strategia di investimento più diffusa in questa fase rimane il value-add, guidata dagli owner operator e investitori private equity. La performance dell’industria alberghiera italiana rimane positiva, come testimoniato dalla continua crescita dei valori di Average Daily Rate (ADR), soprattutto nei segmenti upscale e luxury. I valori di occupancy mostrano alcuni segnali di rallentamento a fronte dell’aumento dei prezzi medi dei pernottamenti, un trend osservato soprattutto nelle maggiori città nel corso della passata stagione estiva. Restano ottime le performance dei mercati leisure, che contribuiscono a rafforzare un forte interesse tra gli investitori e registrano circa il 40% dei volumi.

Risultati positivi anche per il settore Office, che nei soli primi nove mesi dell’anno è riuscito ad eguagliare i volumi d’investimento dell’intero 2023, per un totale di 1,2 miliardi di euro da inizio 2024, di cui circa 370 milioni registrati nel terzo trimestre. Gli investitori continuano ad essere focalizzati sul value-add, rimanendo fortemente selettivi sui mercati prime, dove le performance dei mercati occupier si confermano solide. La raccolta di fondi per gli investimenti core è in ripresa ma permane ancora un certo attendismo che potrebbe attenuarsi con nuove riduzioni del costo del debito e la stabilizzazione dei rendimenti. Nel trimestre sono state registrate operazioni core plus da parte di capitale domestico. Le compressioni dei rendimenti richiederanno tempo ma con un outlook di stabilità per i mercati prime a fine anno. Nei mercati secondari si osserva un persistente bid-ask spread sul prodotto value-add a causa della debolezza proveniente da un mercato occupier sempre più attento alla qualità del prodotto e della location.

I volumi d’investimento nel mercato Industrial & Logistics salgono a quota 1,1 miliardi di euro da inizio anno, con circa 640 milioni registrati nel solo terzo trimestre. Nonostante l’impatto significativo di un’operazione core sui volumi d’investimento trimestrali, gli investitori istituzionali attivi sul mercato italiano continuano a guardare soprattutto a opportunità value-add o con ottimi margini di reversion sui canoni di locazione. L’interesse degli investitori si concentra sui mercati occupier primari ma si mantiene anche nei mercati secondari sebbene con cautela dovuta al rallentamento delle prospettive di crescita dei canoni.

Nel settore Living i volumi d’investimento restano limitati a causa del divario tra le aspettative di prezzo degli investitori core e le richieste nel mercato degli studentati unite alla scarsità di prodotti nel segmento Build-to-Rent. Nel trimestre i volumi d’investimento dell’intera asset class sono stati pari a 90 milioni di euro concentrati nel segmento degli studentati. Gli investitori internazionali mostrano interesse per questo settore soprattutto nelle maggiori città universitarie mentre gli investitori domestici guardano anche a mercati più locali. Negli ultimi anni i tassi di occupancy delle strutture Purpose-Built Student Accommodation (PBSA) hanno infuso fiducia negli investitori grazie a risultati superiori alle aspettative iniziali dei business plan. Nel mercato Build-to-Sell la crescita dei capital value continua a sostenere le attività sia a Milano dove si osserva un rallentamento delle costruzioni dovuto alla necessità di chiarimenti sugli iter autorizzativi sia a Roma sempre più attenzionata dagli investitori.

I volumi d’investimento nel settore Alternative risentono ancora del rallentamento della pipeline provocato dall’aumento dei costi operativi nel settore Healthcare e dall’aumento dei costi post-pandemia. Nel terzo trimestre del 2024 sono stati investiti meno di 100 milioni di euro per un totale circa 200 milioni da inizio anno. Rimane positivo l’interesse degli investitori per l’Operational Real Estate in particolare nelle infrastrutture e nelle strutture sanitarie non più solo limitatamente agli RSA come testimonia una significativa pipeline nel segmento Acute Care. Infine nel segmento Data Centre la crescita rimane arginata dalla mancanza prodotto stabilizzato ma l’attività compravendita terreni destinati sviluppo nuovi centri rimane intensa attestando forte interesse mercato italiano operatori settore.

Dati elaborati da CBRE Italy Research.