Iva: aliquota ordinaria sul corrispettivo dovuto a seguito di recesso dal contratto di leasing “in costruendo” in quanto prestazione generica #finsubitoagevolazioni

L’Agenzia delle Entrate, con la Risposta all’Istanza di Interpello n. 162 del 29 luglio 2024, ha fornito chiarimenti in ordine all’aliquota Iva applicabile alla cessione di un bene, ristrutturato, a un Comune, da destinare a nuova sede municipale, cessione che avviene per effetto dell’estinzione del diritto di superficie, operata dal Comune, previsto dal contratto di locazione finanziaria in costruendo.

Il Comune istante intende realizzare un intervento per la ristrutturazione delle ex Scuole elementari, per destinarle a Centro civico e nuova Sede municipale.

Per il finanziamento delle opere ha optato per la locazione finanziaria “in costruendo”.

Alla scadenza del contratto (20 anni) era stato concordemente riservato al Comune il diritto di riscattare la proprietà delle opere oggetto del contratto.

Al momento le opere sono state completate e sono in attesa di collaudo finale. La locazione finanziaria, pertanto, non è ancora andata in decorrenza.

L’intervento di realizzazione del nuovo centro civico ha comportato, ad oggi, un esborso, da parte del soggetto finanziatore, per lavori e compensi ai Professionisti incaricati, con aliquota Iva del 10% riguardando prettamente lavori di ‘‘ristrutturazione edilizia’’ ai sensi del n. 127-quaterdecies), Tabella A, Parte III, allegata al Dpr. n. 63/1972, che richiama l’art. 3, comma 1, lett. d), del Dpr. n 380/2001.

Il Comune ha comunicato al soggetto finanziatore la volontà di avvalersi della possibilità di recesso dal contratto di locazione finanziaria “in costruendo” già sottoscritto. In tale ipotesi il contratto prevede che il corrispettivo di recesso è determinato sulla base degli esborsi sostenuti dal soggetto finanziatore sino alla data del recesso, e dagli oneri di prelocazione maturati.

Il dubbio riguarda l’aliquota Iva da applicare al corrispettivo di recesso.

Al riguardo, l’Agenzia delle Entrate, con riferimento all’ipotesi di risoluzione anticipata di un contratto, ha richiamato quanto statuito dalla Corte di Giustizia, nella Causa C­295/17, secondo cui “L’articolo 2, paragrafo 1, lettera c), della Direttiva 2006/112/CE del Consiglio 28 novembre 2006, relativa al sistema comune d’Imposta sul valore aggiunto, deve essere interpretato nel senso che l’importo predeterminato percepito da un operatore economico in caso di risoluzione anticipata da parte del suo cliente, o per un motivo imputabile a quest’ultimo, di un contratto di prestazione di servizi che prevede un periodo minimo di vincolo ­ importo che corrisponde a quello che tale operatore avrebbe percepito durante il resto di detto periodo in assenza di una siffatta risoluzione, circostanza che spetta al Giudice del rinvio verificare ­ deve essere considerato come la remunerazione di una prestazione di servizi effettuata a titolo oneroso e soggetta in quanto tale a detta Imposta”.

Ciò posto, con riferimento al caso di specie, in merito alla misura dell’aliquota Iva da applicare alla somma versata dal Comune a seguito del recesso dal contratto con la Società di leasing, l’Agenzia ha rilevato che dall’esame del contratto di locazione finanziaria emerge la sussistenza tra il Comune e la Società di leasing di un rapporto giuridico nell’ambito del quale avviene lo scambio di prestazioni a contenuto sinallagmatico. Il compenso erogato dal Comune alla Società infatti rappresenta il controvalore del servizio fornito da quest’ultimo al Comune.

In altri termini, viene a verificarsi l’esistenza di un nesso diretto tra il servizio fornito dal prestatore e il controvalore ricevuto, costituendo la somma versata il corrispettivo del servizio fornito nell’ambito del rapporto giuridico (vedasi Sentenze della Corte di Giustizia: n. C­210/04 del 23 marzo 2006; n. C­16/93 del 3 marzo 1994; n. C­544/16 del 5 luglio 2018; e giurisprudenza citata; Risposta n. 699/2021).

Nel caso di specie, l’obbligazione pecuniaria del Comune è quantitativamente rappresentata dagli “esborsi sostenuti dal finanziatore sino alla data del recesso e dagli oneri di prelocazione maturati” e trova titolo in una clausola del contratto che facoltizza il recesso dal contratto dietro versamento di un corrispettivo.

Sotto il profilo fiscale, detto corrispettivo integra il presupposto oggettivo dell’Iva di cui al richiamato art. 3 del Dpr. n. 633/1972, configurandosi quale prestazione di servizi generica da parte del soggetto finanziatore. La base imponibile è costituita, in conformità con l’art. 13 del Dpr. n. 633/1972, da tutti gli oneri e le spese inerenti all’esecuzione dell’operazione.

In particolare, alla luce delle pattuizioni contrattuali, l’Agenzia ha ritenuto che nel caso di specie “non si realizza un ‘ri­trasferimento’ del diritto di proprietà a favore del Comune sui beni immobili realizzati dall’appaltatore e finanziati dalla Società di leasing, poiché il Comune medesimo acquisisce gli stessi per effetto dell’estinzione del diritto di superficie, inizialmente concesso al soggetto finanziatore, come conseguenza del recesso”.

L’acquisto del Comune, dunque, avviene a titolo originario ai sensi degli artt. 953 e 954 del Codice civile, come effetto dell’estinzione del diritto di superficie a suo tempo costituito sui terreni di proprietà del Comune stesso.

A tali somme corrisposte dal Comune a fronte dell’esercizio del diritto di recesso contrattualmente previsto non può trovare pertanto applicazione l’aliquota Iva del 10%, in quanto la corresponsione delle somme non concerne il trasferimento, a titolo derivativo, del diritto reale di proprietà.