Tutto quello che devi sapere sulla casa cointestata — idealista/news #finsubitoagevolazioni

La decisione di optare per una casa cointestata, ovvero un immobile di proprietà di due soggetti, rappresenta uno dei primi passi che spesso una coppia compie quando decide di acquistare una residenza. Questa scelta consente di condividere la proprietà con il proprio partner o una persona particolare suddividendo sia le spese di acquisto che i costi di manutenzione e gestione.

Ma come funziona e quali sono le implicazioni della casa cointestata? Optare per un’operazione simile porta con sé pro e contro. Oltre ad elencare i potenziali vantaggi è bene sapere che, trattandosi di un immobile di proprietà di più persone, qualora si abbia la necessità o volontà di procedere con la cessione del bene sarebbe necessario prendere in considerazione i desideri degli altri comproprietari.

Inoltre, risulta fondamentale prendere visione di quelle che sono le conseguenze di avere una casa cointestata in caso di matrimonio, separazione o morte di uno dei coniugi. Vediamo, dunque, nello specifico quali sono gli elementi da conoscere rispetto alla cosiddetta casa cointestata e come intestare l’immobile a due o più persone.

Cosa significa casa cointestata?

Una casa cointestata è, con parole semplici, un immobile di proprietà di due o più individui. Non vi sono requisiti specifici da rispettare per procedere con la cointestazione, a parte l’importante condizione che tutte le persone coinvolte siano consapevoli della scelta che stanno per compiere.

Contrariamente a quanto molti credono, non è necessario avere legami di sangue o relativi al matrimonio con gli altri proprietari, poiché è sempre possibile condividere la proprietà di un immobile anche con individui, come amici, coinquilini o partner.

Come intestare casa a due persone

Prima di esaminare gli aspetti positivi e negativi della casa cointestata, è opportuno comprendere quali sono i passaggi necessari per intestare una casa a due o più persone. Le modalità principali per cointestare un immobile sono le seguenti:

• acquisto con partecipazione diretta dei comproprietari: questa opzione implica l’acquisto congiunto della proprietà della casa da parte di due o più persone. Nel contratto di compravendita deve essere specificato che l’immobile è stato acquistato da diversi soggetti, ognuno dei quali detiene una quota predeterminata della proprietà;
• cointestazione tramite atto successivo: si tratta dell’eventualità in cui si desideri cointestare la casa dopo l’acquisto. Nello specifico, nel caso in cui una delle parti già possieda una proprietà e decida successivamente di condividerla con altri, è necessario procedere con la cointestazione attraverso un atto successivo, che può assumere la forma di una vendita o di una donazione di una parte della proprietà;
• atto precedente come il matrimonio in comunione dei beni: la terza opzione riguarda situazioni in cui la cointestazione è determinata da un atto precedente, come un matrimonio in comunione dei beni. In questo caso, ciascun membro della coppia sarà proprietario del 50% di quanto è stato acquisito dopo il matrimonio con alcune eccezioni specificate nell’articolo 179 del Codice civile. A tal riguardo, inoltre è possibile affermare che, nel caso di coniugi e non solo, ci si può trovare in presenza di casa cointestata con mutuo singolo, ovvero è possibile richiedere agli istituti di credito di non cointestare anche il mutuo seppur la proprietà risulti essere congiunta.

È fondamentale notare che la cointestazione di una casa non implica necessariamente che tutti i proprietari debbano risiedere nell’abitazione. Un proprietario ha la libertà di vivere altrove e affittare la propria quota o decidere di vendere la propria parte senza la necessità di cedere l’intera casa.

Come vendere la propria metà della casa cointestata

Per disfarsi della propria quota di una casa cointestata, esistono diverse opzioni che richiedono un processo formale. A tal riguardo, possono verificarsi le seguenti situazioni:

• cessione volontaria della propria quota a uno dei comproprietari: è possibile optare per una donazione, formalizzata con un atto notarile, o per una vendita, che anch’essa richiede la stessa formalità notarile. Tuttavia, la validità di questi trasferimenti di proprietà dipende dalla volontà degli altri comproprietari di accettare la quota donata o il prezzo stabilito per la cessione;
• vendita o donazione della propria quota a terzi: ogni comproprietario ha la libertà di scegliere a chi cedere la sua quota, compresi estranei che non sono già comproprietari del bene. In questo caso, generalmente, la legge non impone un ordine di priorità o un diritto di prelazione agli altri comproprietari.

Nello specifico, il cosiddetto diritto di prelazione, che garantisce la preferenza in caso di vendita dell’immobile, si applica solo in caso di eredità. Prima della divisione dei beni, se si intende vendere la propria quota, è necessario offrirla prima ai coeredi, indicando prezzo e condizioni di pagamento e concedendo loro un periodo per accettare o rifiutare.

In caso di mancato interesse da parte di possibili acquirenti per la quota di comproprietà, è possibile affrontare la questione ricorrendo al tribunale. Attraverso un avvocato, è possibile presentare una richiesta al giudice per la divisione forzata del bene (divisione giudiziale), qualora non si riesca a trovare un accordo con gli altri comproprietari attraverso le modalità descritte.

Come togliere un intestatario dalla casa cointestata

Poiché l’atto di vendita della casa cointestata richiede il consenso unanime di tutti i proprietari della casa, non è sufficiente raggiungere una semplice maggioranza, ma è indispensabile ottenere l’accordo di tutti i proprietari. In altre parole, ogni comproprietario deve manifestare l’intenzione di vendere l’immobile; in caso contrario, il contratto di compravendita non avrebbe validità senza la firma di uno dei partecipanti alla cointestazione.

Tuttavia, poiché la legge non consente di costringere un individuo a rimanere proprietario di un bene che non desidera, è prevista la possibilità di sciogliere forzatamente la cointestazione anche nel caso in cui uno o più comproprietari si oppongano alla vendita dell’immobile. Dunque, come togliere un intestatario dalla casa cointestata?

In caso di mancato accordo tra i comproprietari sulla vendita dell’immobile, sarà necessario ricorrere alla divisione giudiziale, che può essere richiesta da ogni proprietario in qualsiasi momento. In primo luogo, è bene sottolineare che nei casi di divisione ereditaria, prima di notificare l’atto introduttivo del giudizio di divisione giudiziale, è necessario avviare il processo di mediazione obbligatoria e, in questo caso, la competenza spetta al tribunale del luogo in cui è aperta la successione. Per situazioni diverse dalla comunione ereditaria, si procede davanti al tribunale del luogo in cui si trova l’immobile.

In tutti gli altri casi di cointestazione, dunque, prima di procedere con la vendita all’asta per divisione giudiziale, il giudice si impegna principalmente ad agevolare il raggiungimento di un accordo tra i proprietari. Successivamente, valuta la possibilità di suddividere il bene materialmente (divisione in natura) e, qualora ciò risulti impossibile, il giudice esamina se uno dei comproprietari è interessato ad acquistare la quota degli altri.

Se tutti i proprietari desiderano acquistare il bene, il giudice potrebbe assegnare la proprietà a chi la abita già, anche se la sua quota è inferiore agli altri, per preservare le sue necessità abitative o in alternativa, indire un sorteggio. Solo in un’ultima analisi, se queste soluzioni non sono praticabili, si procede alla vendita forzata all’asta.

Quando conviene intestare casa a due o più persone

Optare per una casa cointestata porta con sé vantaggi e svantaggi. Tra gli aspetti positivi di questa operazione si rinvengono:

• divisione delle spese: tutte le spese, incluse quelle condominiali, utenze, bollette, costi di ristrutturazione e gli eventuali costi del mutuo (se condiviso), vengono generalmente divisi tra i comproprietari. Questo rappresenta un notevole vantaggio per chi desidera ampliare il budget per comprare casa e per sostenere le altre spese relative, consentendo l’accesso a abitazioni altrimenti fuori portata;
• riduzione delle spese di successione: avere una casa cointestata offre il beneficio della riduzione dei costi di successione. In caso di decesso di uno dei coniugi, se il comproprietario è un parente, i costi di successione saranno applicati solo sulla quota del 50% di sua competenza.

Tra gli svantaggi, invece vi sono:

• possibili controversie tra i comproprietari: essere comproprietari di un immobile implica assumersi la responsabilità congiunta di tutte le decisioni riguardanti la gestione ordinaria e straordinaria della proprietà. È evidente che le parti coinvolte non saranno sempre concordi e il rischio di conflitti è sempre presente, in particolare nell’ambito delle case cointestate ottenute in eredità;
• impossibilità di accedere ad alcuni bonus casa: se uno dei comproprietari possiede già un’altra abitazione, la cointestazione impedisce di usufruire delle agevolazioni fiscali legate alla prima casa. In questa situazione, dunque, è preferibile intestare l’immobile solo a colui che non possiede altri immobili.

In ultimo, è bene sapere che è possibile procedere con il pignoramento della casa cointestata per la quota del debitore. Al fine di capire se optare per una casa cointestata risulta essere conveniente o meno, è bene affidarsi a un professionista.

Matrimonio e casa cointestata: separazione e decesso dei coniugi

Se i coniugi che possiedono una casa cointestata decidono di separarsi, cosa accade? A chi va l’immobile? Quando si parla di casa cointestata e separazione è bene fare differenza tra:

• separazione consensuale: in questo caso la soluzione potrebbe consistere nell’assegnare la casa condivisa a uno dei coniugi, entrambi proprietari, eventualmente prevedendo un compenso a titolo di indennità di occupazione in favore dell’altro. Un’alternativa è rappresentata dalla possibilità che i coniugi concordino lo scioglimento della comunione, mediante la vendita dell’immobile e la successiva divisione del ricavato, oppure tramite l’acquisto da parte di uno dei coniugi della quota di proprietà dell’altro;
• separazione giudiziale: in questo caso la casa coniugale condivisa viene temporaneamente assegnata dal Presidente del Tribunale e successivamente dal giudice.

Secondo l’articolo 337 sexies del Codice Civile, qualora i coniugi abbiano figli minorenni o non autosufficienti l’immobile può essere assegnato a uno solo dei genitori, garantendogli il diritto di abitazione insieme ai figli.

Ad ogni modo, l’assegnazione della casa cointestata durante la separazione non pregiudica il diritto di proprietà detenuto al 50% da ciascun coniuge, anche se l’immobile rientra nel regime di comunione dei beni, il quale viene sciolto sin dal momento della separazione.

Se invece ci si chiede a chi spetta la casa cointestata alla morte del coniuge con figli è bene sapere che, al coniuge superstite deve essere attribuita una parte di proprietà della residenza da condividere con i figli del defunto. A tal riguardo, tuttavia, è sempre consigliabile cercare il parere di un avvocato esperto in diritto successorio per assicurarsi che la suddivisione dei beni sia corretta e che la gestione della casa cointestata sia adeguata.