Non onerare i propri debiti può avere delle conseguenze davvero gravose: la legge stabilisce, infatti, che il debitore risponde dell’adempimento delle obbligazioni con tutti i suoi beni, presenti e futuri. Tra i beni potenzialmente aggredibili dai creditori rimasti insoddisfatti, attraverso la procedura c.d. di espropriazione forzata, ci sono anche gli immobili, casa di abitazione inclusa.
Salvi i limiti di pignorabilità stabiliti dalla legge nei confronti del Fisco, a cui è impedito aggredire l’unico immobile di proprietà del debitore che abbia determinate caratteristiche, gli altri creditori potranno rivalersi sull’abitazione (anche se prima o unica casa) per soddisfare i propri crediti attraverso la successiva vendita del bene all’asta.
Mutuo ipotecario
Molto spesso, però, sulle abitazioni sono presenti dei mutui ipotecari. In pratica, per comprare casa i proprietari si impegnano con un intermediario finanziario (di solito una banca) che concede loro la liquidità necessaria per l’acquisto del bene. I proprietari sono poi tenuti a rimborsare le somme concesse attraverso il pagamento di un certo numero di rate per un determinato periodo.
Il mutuo è detto ipotecario perché il pagamento delle rate è garantito da un’ipoteca sull’immobile acquistato. In pratica, se le rate non vengono puntualmente onerate, la banca erogatrice ha la possibilità di rivalersi sulla casa e soddisfarsi sul ricavato della successiva asta.
Appare evidente come l’esistenza di un mutuo ipotecario tende a disincentivare gli altri creditori, quelli diversi dalla banca, dall’aggredire proprio tale bene in presenza di debiti non soddisfatti; ciononostante, a differenza di quanto pensano alcuni, l’ipoteca della banca non “blinda” l’immobile dalle possibili aggressioni di altri creditori a cui è consentito comunque pignorare una casa sulla quale grava un mutuo.
Più ipoteche sullo stesso immobile
L’ipoteca della banca resta in piedi sull’immobile finché non viene pagata l’ultima rata del mutuo. Tuttavia sullo stesso immobile possono gravare anche altre ipoteche con altri creditori, si tratta di una prassi lecita, anche se non necessariamente conveniente.
Il pignoramento potrà essere attivato sia dal creditore con ipoteca di primo grado, sia dagli altri o addirittura dai creditori che non vantano alcuna ipoteca sull’immobile. Tuttavia, in caso di vendita della casa, il ricavato andrà diviso tra i vari creditori in base a un ordine di priorità: la precedenza spetta al primo che ha iscritto ipoteca (la banca in caso di mutuo in essere), seguito dal secondo e così via, e solo dopo coloro che non vantano alcuna garanzia sul bene.
Si rischia, dunque, che il totale ottenuto dalla vendita della casa non sia sufficiente a soddisfare tutti i creditori e che, soddisfatto quello che ha la precedenza, agli altri non resti altra scelta se non aggredire eventuali altri beni del debitore.
Di conseguenza, l’iscrizione di più ipoteche sullo stesso immobile, già gravato da un mutuo ipotecario, conviene solo se, fatti opportuni calcoli, il creditore successivo ritiene di potersi soddisfare sul prezzo in una possibile asta (il cui esito è abbastanza aleatorio).
Conviene pignorare una casa con mutuo in corso?
Il creditore, anche colui che non ha un’ipoteca sul bene, può dunque pignorare la casa con mutuo in corso, ma prima di attivare la procedura dovrà valutarne la convenienza, posto che il primo a soddisfarsi sul ricavato della vendita sarà l’intermediario finanziario o comunque colui che vanta un’ipoteca di primo grado.
Iscrivere un’ipoteca di secondo o terzo grado sullo stesso bene, oppure decidere di pignorare la casa su cui grava il mutuo, sarà dunque utile solo qualora il credito sia in corso di estinzione o comunque abbia un valore più basso di quello dell’immobile, lasciando presagire la possibilità che il ricavato della vendita sia in grado di soddisfare entrambi i creditori, assorbita la parte che spetta al creditore di primo grado.
Qualora il valore di presumibile realizzo del bene non dovesse essere sufficiente a coprire i crediti di più soggetti, il creditore potrà anche valutare di seguire altre strade (es. pignoramento mobiliare, pignoramento presso terzi, pignoramento di altri immobili o del quinto dello stipendio).
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