Tutti i casi in cui un immobile può essere ipotecato, cosa può succedere se ciò si verifica e come fare per proteggerlo dai creditori.
Tempo fa, hai chiesto alla tua banca un mutuo per acquistare una casa. Non vi sono state difficoltà perché il tuo reddito era buono. In quell’occasione, l’Istituto di credito ha preteso la garanzia dell’ipoteca sull’immobile che avresti comprato. Naturalmente, hai acconsentito perché si trattava di una condizione per ottenere il finanziamento. Lì per lì, non ti sei nemmeno curato di capire meglio cosa ciò avrebbe comportato: quello che ti interessava infatti era avere il denaro necessario per procedere all’acquisto. Adesso, però, la tua situazione economica è cambiata in modo imprevedibile, perché l’azienda presso la quale lavoravi ha chiuso. Cominci ad avere difficoltà a pagare le rate del mutuo e temi che l’ipoteca sul tuo immobile possa costituire una minaccia. Vediamo dunque cosa succede in caso di
ipoteca sulla casa per debito.
Cos’è l’ipoteca?
L’ipoteca [1] è un diritto reale di garanzia. Cosa significa esattamente? Te lo spiego subito:
- è un diritto reale. Questa parola deriva dal termine latino “res” che significa “cosa”. Sono detti reali i diritti che sono legati a beni specifici e non alle persone. Ad esempio, la proprietà su una casa è un diritto reale che spetta al proprietario. Se quest’ultimo vende l’immobile, la proprietà si trasferirà insieme ad esso, in capo al nuovo proprietario. Così succede pure con l’ipoteca. Se il proprietario di un immobile ipotecato lo vende, il bene verrà trasferito all’acquirente insieme all’ipoteca su di esso;
- è un diritto di garanzia. L’ipoteca serve a garantire un debito verso un altro soggetto (può trattarsi di una persona fisica o di un ente). Se il debito non viene pagato, l’ipoteca consente al creditore di far vendere il bene sul quale essa grava e di soddisfarsi sul ricavato con preferenza rispetto ad altri creditori.
La costituzione di un’
ipoteca su un immobile è detta “accensione” oppure “iscrizione”. Quando senti dire, quindi, che una banca ha acceso oppure ha iscritto un’ipoteca su una casa, ciò significa che l’Istituto di credito ha costituito tale garanzia su detto bene. Il creditore che gode di questa garanzia è detto ipotecario.
Qual è il vantaggio dell’ipoteca per il creditore?
A cosa serve l’ipoteca? Lo scopo di questa garanzia è quello di assicurare al creditore il soddisfacimento del suo credito: anche se il debitore deve denaro a più persone diverse, il creditore che gode di un’ipoteca è avvantaggiato rispetto agli altri. Egli può infatti rivolgersi al tribunale per fare vendere l’immobile del debitore gravato da ipoteca e, una volta avvenuta la vendita, soddisfarsi per primo sulla somma ricavata. Gli altri creditori potranno vedere soddisfatte le proprie ragioni soltanto se resterà denaro sufficiente.
Ti faccio un esempio.
Mario deve ottantamila euro a Franco, trentamila euro a Luigi e ventimila euro a Renato. Il credito di Franco è garantito da un’ipoteca sulla casa di Mario. Poiché Mario non paga i suoi debiti, i creditori promuovono il pignoramento e, quindi, la vendita della casa. Il ricavato è di centomila euro. A questo punto, Franco, che è garantito dall’ipoteca sulla casa, ha diritto a ricevere l’intera somma corrispondente al suo credito, cioè ottantamila euro. Restano ventimila euro, che non bastano a soddisfare interamente gli altri due creditori e questi ultimi dovranno quindi accontentarsi di un importo inferiore, da calcolare in proporzione al credito di ognuno.
In quali casi è possibile iscrivere l’ipoteca?
La legge prevede tre forme di ipoteca:
- ipoteca volontaria. È quella che si iscrive su un immobile a seguito di un accordo tra il proprietario di quest’ultimo e un suo creditore. Un caso tipico è quello della banca che, quando presta una somma di denaro, impone al cliente l’iscrizione di un’ipoteca su un suo immobile. Un esempio: Filippo vuole ristrutturare il suo appartamento e, per farlo, ha bisogno di denaro; si rivolge quindi a una banca per chiedere un mutuo corrispondente all’importo necessario. La banca, per avere la certezza che il debito di Filippo sarà ripagato, pretende l’iscrizione di un’ipoteca sull’immobile da ristrutturare;
- ipoteca giudiziale. In questo caso, un creditore, che non è stato pagato da un suo debitore, si rivolge al giudice perché quest’ultimo venga condannato a corrispondergli quanto dovuto. Se dispone di documenti che provano il suo credito nell’esatto importo, egli può chiedere un decreto ingiuntivo, che è un provvedimento che si ottiene in tempi piuttosto rapidi; diversamente deve fare causa al debitore allo scopo di pervenire a una sentenza di condanna. Una volta in possesso del provvedimento – decreto ingiuntivo o sentenza – il creditore può fare iscrivere ipoteca su uno o più immobili del debitore;
- ipoteca legale. È prevista solo in alcuni casi specifici stabiliti dalla legge. Ad esempio, il venditore di un immobile, che non viene pagato subito dall’acquirente, ha diritto a fare iscrivere un’ipoteca sull’immobile venduto, a garanzia del suo credito.
Come si iscrive l’ipoteca?
Per iscrivere l’ipoteca occorre rivolgersi alla Conservatoria dei registri immobiliari: si tratta di un ufficio statale presso il quale sono registrati tutti i beni immobili (case e terreni) con i relativi proprietari. Presso la Conservatoria inoltre sono trascritti tutti i
passaggi di proprietà degli immobili.
Il creditore che intende iscrivere l’ipoteca deve quindi accertarsi di quali siano le proprietà del suo debitore; se quest’ultimo possiede diversi immobili, egli potrebbe anche considerare di ipotecarne più di uno se il suo credito è elevato.
Facciamo un esempio.
Luca ha nei confronti di Ernesto un credito di centomila euro. Ernesto è proprietario di diverse case il cui valore però, se prese singolarmente, è inferiore. Luca, di conseguenza, iscriverà ipoteca su più immobili di Ernesto, in modo tale da coprire l’intero suo credito.
Nel momento in cui si iscrive ipoteca occorre calcolare, oltre al valore del credito, le spese che si andrebbero a sostenere se si dovesse giungere al pignoramento del bene.
L’ipoteca ha una durata di venti anni, trascorsi i quali si estingue. Se il creditore vuole evitare questo effetto, deve chiedere alla Conservatoria la sua rinnovazione prima della scadenza.
Su un immobile possono esserci più ipoteche?
È possibile ipotecare un immobile
sul quale già grava questa forma di garanzia. In questo caso, l’ipoteca iscritta per prima sarà detta di primo grado, quella successiva di secondo grado e così via.
Se l’immobile ipotecato viene pignorato e venduto, i creditori ipotecari saranno sempre pagati con preferenza rispetto ad altri eventuali creditori, ma secondo l’ordine di iscrizione dell’ipoteca, cominciando dal primo grado e procedendo via via con i gradi successivi.
È possibile vendere un immobile ipotecato?
Abbiamo visto che l’ipoteca è un diritto reale, che segue il bene sul quale è iscritta. Quindi, se l’immobile viene venduto, l’acquirente lo riceve gravato da ipoteca. Il rischio è quindi che, se il venditore non paga il suo debito con il creditore ipotecario, quest’ultimo faccia vendere il bene per ottenere il pagamento di quanto dovutogli.
Comprenderai bene, quindi, che nessuno vorrebbe acquistare una casa correndo il rischio di vedersela sottrarre per un debito non suo. C’è però una via d’uscita: con parte del prezzo della vendita può essere pagato il creditore, per poi procedere alla cancellazione dell’ipoteca. Il bene ritornerebbe, così, libero e per l’acquirente non vi sarebbe nessun rischio.
Quando si può cancellare l’ipoteca?
La cancellazione dell’ipoteca avviene quando il debito è stato pagato e, quindi, questa garanzia non ha più ragione di esistere.
A tal proposito, occorre distinguere secondo la natura dell’ipoteca; infatti:
- se si tratta di ipoteca volontaria, iscritta a garanzia di un mutuo o di un’altra forma di finanziamento, con il pagamento dell’ultima rata da parte del debitore la cancellazione avviene automaticamente e senza che il debitore debba sostenere alcuna spesa. Ciò è previsto dalla legge “Bersani bis” [2], che ha semplificato questa procedura;
- in tutti gli altri casi (ipoteca volontaria iscritta a garanzia del credito di un privato; ipoteca giudiziale; ipoteca legale) deve essere il creditore a richiedere la cancellazione alla Conservatoria dei registri immobiliari, tramite un notaio o un avvocato. I relativi costi sono, comunque, a carico del debitore.
Per il debitore che ha pagato è buona norma verificare che il creditore abbia effettivamente proceduto alla cancellazione: se ciò non è avvenuto, infatti, l’immobile resta gravato da ipoteca. In tal caso, occorre chiedere al creditore, anche tramite un avvocato, di effettuare questo doveroso adempimento, assegnandogli un preciso termine per farlo. Se nonostante tale richiesta il creditore non adempie, è possibile rivolgersi al giudice ed ottenere un provvedimento che disponga la cancellazione.
Cosa fare se non si può pagare il debito?
In caso di ipoteca sulla casa per debito non vi sono ovviamente problemi se quest’ultimo viene pagato. Se, però, il debitore non ha la possibilità di adempiere, vi è un elevato rischio che il creditore faccia pignorare l’immobile.
Vi sono, comunque, alcune possibili soluzioni:
- trovare un accordo con il creditore. Richiedere il pignoramento di una casa comporta alcuni costi, nell’ordine di diverse migliaia di euro, che egli deve anticipare, in attesa di recuperarli quando l’immobile verrà venduto. Il creditore potrebbe quindi trovare conveniente accettare dal debitore l’offerta di un pagamento “a saldo e stralcio”, accontentandosi di una cifra inferiore rispetto all’ammontare del credito. In alternativa, potrebbe essere concordato un pagamento rateale;
- ricorrere alla procedura di esdebitamento prevista dalla legge [3]. Quando la pressione dei debiti diventa insostenibile, infatti, il debitore può rivolgersi al giudice chiedendo una riduzione degli stessi. Il giudice, in relazione alle condizioni economiche del debitore, al denaro che ragionevolmente è necessario per la sua sussistenza e alla sua meritevolezza, riduce l’ammontare dei debiti stabilendo un piano di pagamento sostenibile;
- se il debito grava su un solo immobile è possibile, come ti ho già spiegato sopra, venderlo e, contestualmente, con il ricavato, procedere al pagamento del creditore, consentendo così la cancellazione dell’ipoteca. Se il debito non era di entità elevata si può poi pensare di acquistare un’altra casa più piccola e con meno pretese.
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