quando può accadere? — idealista/news #finsubitoagevolazioni

È possibile che il mutuo non venga concesso dopo il rogito, quando la richiesta del finanziamento non è simultanea alla compravendita dell’immobile? Per quanto l’erogazione di un finanziamento successiva al rogito non sia un’opzione molto comune, vi sono alcune specifiche situazioni che lo permettono.

In linea generale, non è necessario che il mutuo venga acceso alla firma del rogito. Ad esempio, l’acquirente potrebbe decidere di acquistare l’immobile con i fondi già in proprio possesso e chiedere un finanziamento in un secondo momento. D’altronde, la normativa vigente prevede che l’acquisto dell’unità immobiliare possa avvenire nell’anno precedente o successivo alla stipulazione del contratto di mutuo. Ma quali sono le condizioni che possono portare un istituto di credito a non concedere un finanziamento per una casa già rogitata? E, soprattutto, come trovare il miglior mutuo per queste esigenze specifiche?

L’erogazione del mutuo non contestuale al rogito

Nella maggior parte dei casi, l’approvazione del mutuo è antecedente al rogito, mentre il contratto e la sua erogazione – con il pagamento della somma concordata al venditore – avviene in sede di rogito stessa, in presenza del notaio. Tuttavia, possono esistere delle situazioni specifiche in cui rogito e mutuo avvengono in momenti diversi, anche con la possibilità che il finanziamento venga negato dopo l’acquisto della casa.

L’erogazione differita dopo il rogito

Il primo caso è quello dell’erogazione differita dopo il rogito, detta anche retratto di mutuo. Nonostante la delibera positiva da parte della banca per la richiesta di mutuo, l’istituto di credito potrebbe voler attendere la ricezione dal notaio della documentazione sull’effettiva iscrizione a ipoteca dell’immobile, o sufficiente liquidità, spostando nel tempo l’effettiva erogazione del finanziamento.

In genere, le tempistiche di risoluzione sono abbastanza veloci – circa una ventina di giorni – tuttavia l’acquirente ne dovrà dare opportuna comunicazione al venditore prima dello stesso rogito. È infatti necessario che:

• prima della compravendita, è necessario stringere un accordo preventivo tra le parti che riporti per iscritto l’impegno dell’acquirente e della banca a erogare la somma, non appena la liquidità sarà disponibile;
• acquirente e venditore dovranno sottoscrivere un ordine di bonifico irrevocabile, che impegna al pagamento non appena possibile.

In questo caso, poiché la banca si è impegnata all’erogazione del mutuo, quest’ultima dovrà avvenire necessariamente entro le tempistiche previste.

Il mutuo sottoscritto dopo l’acquisto dell’immobile

Può però capitare che un acquirente decida di acquistare un immobile, ad esempio approfittando di propri fondi già a propria disposizione, per poi chiedere un mutuo in seconda battuta. Si tratta di un’opzione prevista dalla legge che, nel Testo Unico sull’Imposta dei Redditi, specifica che l’acquisto dell’unità immobiliare può essere effettuato nell’anno precedente o successivo alla data di stipulazione del contratto di mutuo.

In questo caso, l’istituto di credito condurrà le classiche verifiche contestuali alla richiesta di finanziamento – come la perizia sull’immobile e il controllo della situazione reddituale del richiedente – e decidere:

• di concedere il mutuo, secondo gli accordi presi con il richiedente;
• di rifiutare il finanziamento, ad esempio perché sussiste un elevato rischio che il richiedente non riesca a saldare il debito o, ancora, se vi è una sproporzione tra il valore dell’immobile e il valore richiesto.

Si tratta comunque di un’eventualità rara, poiché la maggior parte dei mutui viene concessa contestualmente al preliminare di acquisto dell’immobile ed erogata al momento del rogito.

Cosa fare se il mutuo non viene concesso

Ma cosa succede se la banca non dovesse concedere il mutuo? Come si è visto nei precedenti paragrafi, sono sostanzialmente due le situazioni in cui il richiedente potrebbe imbattersi:

• il retratto di mutuo, ovvero l’erogazione effettiva successiva al rogito non appena la banca avrà a disposizione la liquidità o, ancora, all’iscrizione dell’ipoteca;
• il mutuo sottoscritto dopo l’acquisto dell’immobile.

Nel primo caso, è estremamente improbabile che il mutuo non venga erogato nonostante l’impegno preso dalla banca: di norma, la situazione viene colmata entro una ventina di giorni. Diverso è il discorso per il mutuo richiesto dopo il rogito, a cui si aggiunge un caso particolare: quello del mutuo ritirato dopo la delibera positiva.

Mutuo non concesso ad acquisto già effettuato

Cosa succede se non si ottiene un mutuo richiesto in un secondo momento rispetto al rogito? Quando si acquista un immobile con propri fondi, e si procede successivamente alla richiesta di un finanziamento per ottenere più liquidità, ovviamente la banca potrà anche non concedere il mutuo. Ad esempio, il richiedente potrebbe non essere nella condizione di poter saldare nel tempo il suo debito.

In questo caso, non vi sono molte altre alternative:

• provare a richiedere il mutuo a un altro istituto di credito;
• scegliere altre tipologie di finanziamento diverse dal mutuo, allo scopo di ottenere liquidità.

Il mutuo non concesso dopo la delibera

Per quanto raro, può anche capitare che la banca decida di non concedere il mutuo dopo la delibera positiva inoltrata al richiedente. La delibera è una comunicazione formale con cui l’istituto di credito informa il cliente di aver superato le fasi dell’istruttoria, inoltre contiene l’importo massimo di concessione del mutuo e la validità temporale della stessa delibera. 

Con un esito positivo dopo la fase di istruttoria, l’acquirente può quindi procedere a fissare la data del rogito, per finalizzare la compravendita dell’immobile. Tuttavia, in questa fase la banca può tornare sui suoi passi, così come prevede l’articolo 1822 del Codice Civile. L’istituto di credito può infatti rifiutare l’adempimento già preso all’erogazione del mutuo se:

• vengono a mancare le garanzie offerte;
• la condizione patrimoniale del richiedente è mutata, tanto da compromettere la capacità di restituire il debito.

Il caso più tipico è quello del richiedente che si fa carico di altri debiti dopo la richiesta di mutuo, tali da rendere la restituzione del finanziamento impossibile. Ancora, può succedere che le condizioni dell’immobile siano mutate, ad esempio con l’emersione di problemi strutturali non evidenziati in sede di perizia. Come si procede, in questi casi?

Innanzitutto, è bene tutelarsi preventivamente, con una proposta di acquisto vincolata alla concessione del mutuo: in caso il finanziamento venisse negato, la compravendita non si finalizza. Dopodiché, se la banca dovesse sottrarsi dopo la prima delibera, l’unica alternativa rimane quella di ottenere un nuovo finanziamento con un altro istituto di credito. A questo scopo, è utile avvalersi della guida passo per passo per richiedere un nuovo mutuo, così da evitare ulteriori intoppi.

Come facile intuire, nel caso di un rifiuto successivo alla delibera positiva, il richiedente potrebbe aver subito dei danni economici dal diniego. Per comprendere se sia possibile avanzare eventuali richieste di rimborso all’istituto di credito, se previste dalla legge, ci si dovrà avvalere della consulenza di un legale.