Mutuo per la casa vacanze — idealista/news #finsubitoagevolazioni

Hai deciso di acquistare una seconda casa da usare come casa vacanze? E’ una buona idea: potrai usarla per passarci le ferie, che si avvicinano a grandi passi, o affittarla come forma di investimento. In ogni caso, se vuoi fare questo passo ma non hai la liquidità necessaria, puoi stipulare un mutuo per la casa vacanze. Per non avere brutte sorprese, occorre però tenere conto che, se non risiedi in quella casa, si tratterà di un mutuo seconda casa, che ha caratteristiche diverse rispetto al mutuo prima casa, dai tassi di interesse alle minori agevolazioni fiscali. Ecco quindi come funziona il mutuo per la casa vacanza e come fare a comprare la seconda casa con un mutuo.

Quando una casa è una seconda casa

Una seconda casa è tale se non è abitazione principale; e quindi può essere utilizzata come investimento o come casa vacanza. Una casa è classificata come abitazione principale se:

• non è un’abitazione di lusso;
• si trova nel comune di residenza dell’acquirente o in quello in cui sarà residente entro 18 mesi dall’acquisto;
• non ci siano altre case di proprietà, abitazione o usufrutto su altri immobili nel comune dove la si acquista;
• non si abbiano agevolazioni prima casa su un altro immobile.

Se una casa non rientra in questa casistica, è una seconda casa.

Come funziona il mutuo per la casa vacanze

Come detto, un mutuo per acquistare una casa vacanze si configura semplicemente come un mutuo seconda casa. Il mutuo seconda casa, come dice la parola stessa, è un mutuo stipulato per acquisto o ristrutturazione della seconda casa. Il mutuo seconda casa si può richiedere per acquistare un immobile nel Comune di residenza o in un altro Comune. Si possono acquistare, con mutuo, seconde case di qualunque categoria (senza i limiti imposti ad esempio dai mutui prima casa), quindi anche di lusso. 

Quanto costa un mutuo per la casa vacanze

I costi del mutuo seconda casa consistono, come sempre, nei tassi di interesse, negli spread bancari e nelle spese per la gestione delle pratiche legate al mutuo. Ma quanto è il tasso di interesse di un mutuo seconda casa? Ovviamente dipende dalle condizioni del mercato, ma in generale, trattandosi di un acquisto non agevolato, gli interessi sui mutui seconda casa tendono ad essere più alti rispetto agli interessi sul mutuo prima casa.

Inoltre, le condizioni a cui la banca concederà il mutuo sono più stringenti rispetto a quelle per un mutuo prima casa. La rata del mutuo deve essere sostenibile, quindi non potrà superare il 25 per cento del reddito mensile (contro il 30 per cento per un mutuo prima casa) mentre la durata massima sarà di 30 anni e il rapporto tra valore del prestito e valore dell’immobile scenderà al 60 per cento (contro l’80 per cento per la prima casa).

Infine, l’imposta sostitutiva di un mutuo seconda casa ammonta al 2 per cento (contro lo 0.25% della prima casa) e non si potrà detrarre il 19 per cento degli interessi passivi del mutuo, come per il mutuo prima casa.

Mutuo acquisto seconda casa e ristrutturazione

Anche per la seconda casa è possibile chiedere un mutuo acquisto più ristrutturazione. Si tratta di una tipologia di mutuo che fornisce liquidità sufficiente sia all’acquisto che alla ristrutturazione della casa. Per ottenerlo occorre presentare in banca i documenti relativi all’inizio lavori depositati in Comune, oltre a tutti i documenti che attestano la tipologia di lavori da svolgere e le caratteristiche dell’immobile. Tale documentazione si aggiunge a quella canonica (legata ai dati anagrafici del richiedente e alle sue garanzie quanto al rimborso della somma richiesta). Occorre tenere conto che, come detto, le condizioni del prestito, in caso riguardino una seconda casa, saranno meno accomodanti rispetto al caso di una abitazione principale.

Si può detrarre il mutuo per la casa vacanze?

Il mutuo seconda casa è detraibile? La risposta è che il mutuo seconda casa differisce dal mutuo per l’acquisto dell’abitazione principale nel fatto che non gode delle agevolazioni di cui invece gode quest’ultimo. Ad esempio i tassi di interesse sono ritoccati al rialzo, e non è possibile detrarre dalla dichiarazione dei redditi gli interessi passivi legati a questo tipo di mutuo. Non ci sono agevolazioni per i mutui seconda casa nelle detrazioni dal 730 e anche le imposte e le spese sono di entità molto diversa. 

Come fare ad avere un mutuo al 100 per cento seconda casa

È possibile ottenere un mutuo seconda casa 100 per cento? Solitamente questa richiesta è effettuata dalla clientela più giovane per l’acquisto della prima casa, ma nulla vieta di chiedere un finanziamento per l’acquisto di una seconda casa. Tuttavia occorre sempre considerare che i mutui al 100 per cento sono più onerosi e richiedono garanzie maggiori, dal momento che coprono l’intero importo del valore dell’immobile (considerato che di solito un mutuo seconda casa non supera il 60 per cento del loan-to-value). La vera domanda è quindi non tanto se sia possibile, quanto se sia vantaggioso stipulare un mutuo al 100 per cento per l’acquisto di una seconda casa.

Mutuo seconda casa con garanzia prima casa

E’ possibile avere un mutuo seconda casa con garanzia prima casa? Le garanzie prima casa sono riservate a questo tipo di acquisto: tuttavia, se si possiede già un immobile prima casa e se ne vuole acquistare un altro con un mutuo con le garanzie prima casa, occorre impegnarsi a vendere la casa già posseduta entro 12 mesi dall’acquisto.

Chi ha già un mutuo può farne un altro?

È possibile aprire un secondo mutuo? Ad esempio, se si sta acquistando una prima casa con un mutuo è possibile acquistarne una seconda con un mutuo seconda casa? La legge non lo vieta, quindi la cosa è possibile, come è possibile avere in essere più di un finanziamento. Tuttavia sarà discrezione della banca concedere o meno il prestito a seconda delle garanzie che il cliente sarà in grado di offrire, alla luce dei finanziamenti che ha a proprio carico, del proprio reddito e del proprio patrimonio.

Come scegliere un mutuo per la casa vacanze

Il mutuo seconda casa, come abbiamo capito, è meno agevolato rispetto al mutuo prima casa, quindi bisogna sceglierlo attentamente confrontando le diverse offerte. E soprattutto occorre avere chiaro lo scopo per cui si fa questo investimento, per capire se convenga tenere i soldi in banca e investirli in altro oppure indebitarsi per poter ottenere un bene da sfruttare personalmente o da affittare a terzi. Occhio, quindi, al rendimento o comunque al “tornaconto” che ci aspettiamo da questo investimento. Se vuoi effettuare una simulazione mutuo seconda casa puoi accedere nostro simulatore gratuito.

Importo minimo per il mutuo seconda casa

L’importo minimo per il mutuo casa vacanza varia da banca a banca. L’importo massimo può coprire fino all’80 per cento del valore dell’immobile, salvo i casi di mutuo al 100 per cento, che coprono l’intero valore della casa.