quante volte si può usufruire? #finsubitoagevolazioni

Chi ha diritto agevolazioni prima casa?

L’acquirente, per avere diritto alle agevolazioni “prima casa”, non deve essere proprietario di un’altra abitazione acquistata con tale beneficio o, se la possiede, deve venderla entro 12 mesi dal nuovo acquisto agevolato.

Il primo comma, lettera a) della citata nota II bis, prevede per l’ubicazione dell’immobile acquistato con le agevolazioni prima casa alcuni criteri particolari e un criterio generale.

I criteri particolari sono relativi all’acquirente che svolge attività nel Comune in cui si trova l’immobile acquistato con le agevolazioni, all’acquirente trasferito all’estero per ragioni di lavoro e al cittadino italiano emigrato all’estero.

Quando si perdono le agevolazioni sulla prima casa?

Come anticipato, quindi, il contribuente che acquista per la prima volta un’abitazione con l’agevolazione prima casa deve avere o deve spostare, entro diciotto mesi dal trasferimento, la residenza nel Comune in cui si trova l’abitazione acquistata. Questo significa che per il mantenimento delle agevolazioni non occorre trasferire la residenza proprio nell’abitazione acquistata con le agevolazioni, ma è sufficiente avere la residenza nel territorio del Comune in cui si trova l’immobile agevolato.

Al quarto comma della stessa nota II bis sono indicate alcune ipotesi al cui verificarsi decade il diritto alle agevolazioni prima casa.

Tra queste rientra l’avere effettuato in sede di registrazione dell’atto delle dichiarazioni previste dalla legge non veritiere e il non aver spostato la residenza nel comune in cui è ubicato l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto.

Un altro caso in cui si perdono le agevolazioni è il trasferimento, con atto a titolo oneroso o gratuito, dell’immobile acquistato con le agevolazioni prima di cinque anni dalla data dell’acquisto. Tuttavia, il trasferimento nei cinque anni non determina la perdita delle agevolazioni prima casa se il contribuente, entro un anno dalla vendita dell’immobile acquistato con tali benefici, acquista un altro immobile da adibire come abitazione principale.

Questo principio è stato confermato dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 29392 del 13 novembre 2019.

Si può usufruire due volte delle agevolazioni prima casa?

Nel caso esaminato dalla Corte di Cassazione, un contribuente aveva acquistato nell’aprile del 2003 un’abitazione usufruendo delle agevolazioni prima casa. Tale immobile era stato poi alienato nel marzo del 2006 e il contribuente, dopo un mese, aveva acquistato un’altra abitazione, usufruendo di nuovo delle agevolazioni.

In base alla normativa esposta in precedenza, il contribuente, per evitare la decadenza dal diritto alle agevolazioni prima casa a causa dell’alienazione prima del decorso di cinque anni, avrebbe dovuto adibire il nuovo immobile acquistato ad abitazione principale. Questo non era avvenuto e l’ufficio dell’Agenzia delle entrate presso il quale era stato registrato l’atto aveva disposto la revoca delle agevolazioni.

Il contribuente aveva presentato ricorso prima alle Commissioni tributarie, che avevano riconosciuto la legittimità dell’avviso relativo alla decadenza delle agevolazioni fiscali, poi per Cassazione.

LA DECISIONE DELLA CASSAZIONE

La Corte di Cassazione ha confermato quanto espresso dalle Commissioni tributarie, sia di primo che di secondo grado.

Secondo l’orientamento, ormai consolidato, della giurisprudenza di legittimità (sentenze nn. 13343/2016, 17148/2018, 18211/2016, 24253/2015, 2266/2014, 13291/2011 e ordinanza n. 3713/2017):

“il contribuente che, venduto, prima del decorso di cinque anni dall’acquisto, l’immobile per il quale abbia usufruito dei benefici, ne abbia poi acquistato un altro entro un anno dall’alienazione, può conservare l’agevolazione solo se trasferisca la propria residenza nel nuovo immobile, giustificandosi la differenza rispetto alla prima compravendita, relativamente alla quale è sufficiente stabilire la residenza nel comune ove è ubicato il bene, attesa l’intenzione del legislatore di non favorire operazioni meramente speculative“.

Gli Ermellini hanno evidenziato che la destinazione ad abitazione principale del secondo immobile acquistato, entro l’alienazione del primo, deve essere comprovata dalle risultanze anagrafiche, in quanto sono irrilevanti le situazioni di mero fatto difformi dagli atti dello stato civile.

L’intento del legislatore è quello di agevolare, soprattutto, l’accesso alla “prima casa” e non i successivi riacquisti. Per questo motivo possono essere stabiliti dei requisiti diversi, e anche più restrittivi, nel caso in cui il contribuente, che ha già goduto delle agevolazioni prima casa, vende l’immobile e ne riacquista un altro entro l’anno dalla vendita.

Cosa succede se si perdono i benefici?

Se si verificato uno dei casi che determinano la perdita dell’agevolazione prima casa, l’acquirente dovrà:

• versare la differenza tra l’imposta di registro in misura ordinaria e le imposte corrisposte per l’atto di trasferimento;
• pagare una sanzione pari al 30% delle stesse imposte e gli interessi di mora.

Quando, invece, la la cessione è soggetta a IVA, di dovrà corrispondere:

• la differenza d’imposta non versata, cioè la differenza tra l’imposta calcolata in base all’aliquota applicabile in assenza di agevolazioni e quella risultante dall’applicazione dell’aliquota agevolata;
• una sanzione del 30% sulla differenza sopraccitata;
• gli interessi di mora.

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