Infatti, prezzi alti degli immobili e “pazzi” tassi di interesse del mutuo determinano forti difficoltà (per non dire l’impossibilità) di poter acquistare la tanto agognata “prima casa”.
Proprio per agevolare l’ingresso dei giovani nel mercato immobiliare, a partire dal c.d. “Decreto Sostegni bis” (D.L. 73/2021), sono state previste una serie di misure volte ad aiutare i giovani (under 36) per l’acquisto della prima casa.
In particolare, il c.d. “bonus prima casa under 36” consiste in una misura rivolta a chi non ha compiuto ancora 36 anni di età al momento dell’acquisto dell’immobile e che abbia un ISEE non superiore ad euro 40mila annui.
Ricorrendo tali requisiti, il Decreto Sostegni bis prevede (fino al 31 dicembre 2023) l’esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale, la formazione di un credito di imposta di ammontare pari a quello dell’Iva versata (se e quando dovuta), nonché l’eliminazione dell’imposta sostitutiva (corrispondente allo 0,25% del valore del mutuo).
Tali misure, tuttavia, potranno ancora trovare applicazione solo per gli atti di compravendita conclusi e/o da concludersi entro il 31 dicembre 2023.
Infatti, l’art. 3 del disegno di Legge di Bilancio 2024 varato dal Governo Meloni ha eliminato tutti (o quasi) i benefici fiscali connessi all’acquisto della prima casa.
Oltre al ripristino delle imposte sopra riportate, bisognerà tener presente che l’importo delle tasse aggiuntive che dovranno essere versate potrà subire considerevoli variazioni anche a seconda che si tratti di:
– compravendite tra privati, ove il calcolo delle imposte dovute dall’acquirente viene eseguito tenendo conto della rendita catastale (che rappresenta un valore predeterminato e solitamente molto inferiore rispetto al valore reale del bene);
– acquisti direttamente dal costruttore, ove verrà applicata l’Iva al 4% al prezzo della casa.
L’eliminazione di queste agevolazioni avrà sicuramente un forte impatto – soprattutto in termini fiscali – sui giovani acquirenti, in un contesto di mercato immobiliare già complicato.
Tuttavia, come accennato in precedenza, il disegno della Legge di bilancio 2024 prevede l’estensione (e l’ampliamento) per tutto l’anno 2024 della garanzia statale sui mutui.
La misura mira a sostenere l’acquisto della prima casa attraverso un fondo di garanzia gestito dal Consap.
Il Governo, infatti, ha previsto l’estensione della copertura finanziaria dall’80% al 100% del finanziamento richiesto, purché quest’ultimo non superi il limite di euro 250mila.
Ciò vuol dire che, in caso di insolvenza del debitore (quindi del mutuatario) il fondo di garanzia assicurerà la copertura della percentuale di mutuo garantita.
L’obbiettivo è quello di permettere l’erogazione di finanziamenti per l’acquisto della prima casa anche in presenza di circostanze economiche in cui solitamente la Banca rifiuterebbe la concessione di un mutuo e, comunque, a condizioni economiche sicuramente più favorevoli rispetto a quelle praticate dagli ordinari istituti di credito.
In ogni caso si segnala che il quadro sopra delineato potrebbe subire ulteriori cambiamenti emergenti, ad esempio, dalla legge di conversione, che potrebbe introdurre variazioni e/o ulteriori proroghe.
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