l’assenza del fondo speciale fa decadere il Superbonus? #finsubitoagevolazioni

L’esperto risponde: condominio, fondo speciale e
Superbonus

Quella del fondo condominiale speciale è una questione alquanto
spinosa quando si tratta di detrazioni fiscali in edilizia.
Infatti, il Codice Civile, al suo art. 1135, n. 4, prevede la
costituzione di detto fondo “obbligatoriamente” ogni qual
volta l’assemblea disponga l’esecuzione di interventi
straordinari.

Su tale evidente obbligatorietà, però, ruotano una serie di
diversi orientamenti. L’interpretazione maggiormente consolidata,
come vedremo, lega all’assenza del fondo la nullità della delibera
assembleare che dispone l’esecuzione dei lavori, come ribadito di
recente dalla Corte di Cassazione (sentenza n. 9388/2023). In
parole povere, cioè, se il condominio vota favorevolmente per gli
interventi edilizi senza costituire il fondo, la sua espressione di
volontà in tal senso (la delibera) è come se non fosse mai
avvenuta.

Tuttavia, molti sono i dubbi su cosa si intenda innanzitutto per
“costituzione” del fondo: basta un’iscrizione contabile o è
necessario un vero e proprio versamento di somme? Sul rapporto tra
la validità della delibera assembleare e la corretta spettanza del
Superbonus, poi, non vi sono molte risposte ufficiali. Da un lato,
la legge sembra legare la decadenza dalla detrazione ad alcuni
specifici casi che non comprendono la nullità della delibera,
dall’altro l’Agenzia delle Entrate ha accennato nei suoi documenti
di prassi alla necessità di una delibera valida per accedere al
Superbonus.

In ogni caso, la situazione in cui si trova il gentile lettore
sembra “superare”, in un certo senso, tutte queste questioni,
poiché nel (variegato) dibattito giurisprudenziale in materia si
colloca una sentenza lombarda molto rilevante, che fa venir meno la
necessità del fondo nel caso in cui le spese per i lavori siano
state già compiutamente pagate.

L’obbligatorietà del fondo

Come accennato, l’art. 1134 C.C., n. 4, prevede che
“l’assemblea dei condomini provvede […] alle opere di
manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo
obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare
dei lavori”. L’interesse che appare tutelare la disposizione
appena illustrata è quello del condominio di avere la certezza di
essere a disposizione delle somme che dovranno essere pagate per
l’esecuzione dei lavori.

Ma cosa succede, dunque, se detto fondo non viene
costituito?

Una risposta adeguata ci arriva dalla recente sentenza n.
9388/2023 della Cassazione, con la quale la corte ha stabilito che
“l’art. 1135, comma 1, n. 4 c.c., imponendo l’allestimento
anticipato del fondo speciale “di importo pari all’ammontare dei
lavori” […] configura, pertanto, una ulteriore condizione di
validità della delibera di approvazione delle opere indicate, la
cui sussistenza deve essere verificata dal giudice in sede di
impugnazione ex art. 1137 c.c.”.

Infatti, nel caso di specie, la Suprema Corte ha dato ragione al
condòmino che si opponeva al decreto ingiuntivo col quale la
compagine voleva obbligarlo a versare la sua parte per l’esecuzione
di alcuni lavori edilizi, proprio perché la delibera su cui tali
lavori si basavano risultava nulla per mancanza della costituzione
del fondo.

Adempimento solo contabile?

Su come si debba procedere alla costituzione del fondo speciale
per ritenere valida la delibera assembleare che dispone i lavori
sono state avanzate ipotesi diverse. La norma, infatti, non
specifica se sia necessario, per ritenere esistente il fondo, la
sua mera istituzione contabile, senza il versamento effettivo di
importi. Dunque, sembrerebbe possibile per il condominio limitarsi
a inserire una voce nel proprio bilancio, come una sorta di
riserva.

In questo senso, cioè, data l’assenza di indicazioni normative
più precise, è ragionevole ritenere che il condominio possa
scegliere le forme di alimentazione del fondo che ritiene più
opportune, basta che il fondo esista per un importo, anche
“virtuale”, pari a quello dei lavori. Di conseguenza, il gentile
lettore potrebbe innanzitutto verificare se magari, al netto di
mancati versamenti da parte dei condòmini al fondo, questo non sia
stato costituito “sulla carta”, elemento che secondo alcune
interpretazioni può bastare a ritenere valida la delibera.

Quando non serve costituire il fondo

A prescindere da tali delicatissime questioni interpretative, si
ritiene che il caso del gentile lettore non presenti rilevanti
profili di rischio in termini di invalidità della delibera, e che
dunque il condominio possa ritenersi al sicuro dall’eventuale
illegittimità degli interventi. Ciò principalmente perché i lavori,
pare di capire, sono ormai conclusi, e tutti i pagamenti sono stati
già sostenuti.

Tale visione, nel dettaglio, è esplicitamente confermata dalla
sentenza n. 1 del 4 gennaio 2021, emanata dal Tribunale di Busto
Arsizio. In questa pronuncia, il giudice ribadisce che sì, la
costituzione del fondo in caso di interventi straordinari è
obbligatoria a pena di nullità della delibera “stante il
carattere imperativo della disposizione”, ma che tale nullità
non opera nel caso di specie poiché “i lavori erano stati già
completamente eseguiti, la spesa già sostenuta e già inserita nel
consuntivo […] non determinando quell’esposizione al rischio
sottesa all’operatività dell’obbligo di previsione del fondo
speciale”.

Insomma, considerato che la ratio della norma è quella di
“circoscrivere l’esposizione dei singoli condòmini verso
fornitori e appaltatori in caso di delibere di interventi
implicanti significativi impegni economici”, se tale ragione
d’essere viene meno, ecco che, ormai, se il fondo fosse stato
istituito o meno poco cambia: a cose fatte, la delibera rimane
valida.

E se la delibera è invalida?

Cosa sarebbe successo, invece, se il condominio del gentile
lettore non avesse ancora pagato tutta la spesa connessa
all’intervento? Come detto, la delibera sarebbe stata nulla. Ma
cosa sarebbe successo al relativo Superbonus?

È logico che il Superbonus si applichi solo a quegli interventi
eseguiti in seguito all’espressione positiva della volontà del
proprietario dell’immobile, in questo caso dell’intera compagine
condominiale, che la esprime ovviamente tramite una delibera
valida. Tuttavia, l’art. 119, co. 13-ter del D.L. 34/2020 prevede
che le cause di decadenza dal Superbonus siano unicamente la
mancata presentazione della CILAS, la realizzazione di opere
difformi dalla CILAS, l’assenza dell’attestazione nella CILAS dei
dati relativi al titolo abilitativo e la non corrispondenza al vero
delle attestazioni.

Si potrebbe pensare, allora, che una delibera invalida possa
rappresentare un problema in termini di spettanza del bonus solo
nel momento in cui questa venga impugnata davanti al giudice da uno
dei condòmini interessati a farla venire meno, magari perché non
intendono pagare alcunché.

Ma non solo.

L’Agenzia delle Entrate all’interno della risposta a interpello
n. 23/2022 ha specificato che “ai fini dell’applicazione del
Superbonus è, infatti, necessario che i lavori astrattamente
rientranti nel perimetro dell’agevolazione siano validamente
deliberati dall’assemblea condominiale, nel suo complesso”.
Per quanto non sia dato sapere se tale chiarimento significhi che
l’AdE può procedere a un recupero fiscale sulla base di una
delibera invalida, è chiaro che costituire il fondo rappresenta una
scelta prudenziale in sede di assemblea, da non prendere affatto
sottogamba.

A cura di Cristian Angeli
ingegnere, consulente in materia di edilizia agevolata e
contenzioso
www.cristianangeli.it

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