Salva casa, la sanatoria costa meno ed è semplificata #finsubitoagevolazioni

Rilanciare le compravendite immobiliari, bloccate a causa di piccole irregolarità formali che spesso spuntano fuori proprio nel momento di rogitare, ridurre il consumo del suolo, recuperare il patrimonio edilizio esistente, aiutare i Comuni a districarsi con le pratiche di sanatoria e di demolizione, favorire il mercato delle locazioni consentendo l’abitabilità di immobili oggi non in regola e facilitando i cambi di destinazione d’uso. E soprattutto svecchiare un Testo unico sull’edilizia (dpr n. 380/2001) risalente a più di 20 anni fa che non è più in grado di dare risposte immediate alle necessità del patrimonio edilizio italiano.

Per realizzare tutto ciò il disegno di legge di conversione del decreto legge Salva casa (approvato venerdì dalla Camera dei deputati e ora destinato a un’approvazione lampo al Senato che dovrà varare definitivamente il testo entro il 28 luglio) parte da una norma che rappresenta l’architrave di tutto il provvedimento e che consente la sanatoria con Scia delle parziali difformità minori (quelle che rientrano tra i limiti delle tolleranze costruttive) e anche delle variazioni essenziali, definite dall’articolo 32 del Testo unico edilizia e declinate dalla legislazione regionale.

Viene così scardinato il dogma della “doppia conforme”, il principio che attualmente subordina la possibilità di sanare un’opera al rispetto sia della normativa vigente alla data di presentazione della pratica edilizia in sanatoria, sia della normativa vigente nel momento in cui è avvenuto l’abuso edilizio. Non solo. Si potranno sanare nuove superfici o volumi anche negli immobili vincolati e in assenza di autorizzazione paesaggistica.

Riduzione del contributo e tolleranze costruttive

Viene ridotta la misura massima dell’oblazione che scende da 30.284 euro a 10.328 euro mentre il minimo resta fissato a 1.032 euro. Se invece c’è la doppia conforme (e l’intervento risulta quindi in linea con la disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso sia al momento della presentazione della domanda) la somma da pagare scenderà e andrà da un minimo di 516 euro a un massimo di 5.164. Le tolleranze costruttive, cioè le differenze consentite tra quanto autorizzato e quanto effettivamente realizzato, vengono portate fino al 6% per i mini appartamenti con superficie inferiore ai 60 metri quadrati. Tale soglia si aggiunge a quelle, già contenute nel testo del dl Salva Casa (dl n. 69/2024) e fissate al 2% per le unità immobiliari con superficie utile superiore ai 500 metri quadrati, al 3% tra i 300 e i 500 metri quadrati, al 4% tra i 100 e i 300 metri quadrati e al 5% fino ai 100 metri quadrati. Gli immobili sotto i 60 metri quadri si considereranno quindi regolari se avranno una superficie fino a circa 3,5 metri quadri in più rispetto a quanto stabilito dal titolo abitativo.

Sottotetti e micro-appartamenti: cosa si può fare

Anche i sottotetti possono diventare abitazioni. Un emendamento, riformulato, della Lega al decreto Salva Casa, approvato in Commissione ambiente alla Camera prevede infatti che “al fine di incentivare l’ampliamento dell’offerta abitativa limitando il consumo di nuovo suolo, il recupero dei sottotetti è comunque consentito nei limiti e secondo le procedure previste dalla legge regionale, anche quando l’intervento di recupero non consenta il rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini, a condizione che siano rispettati i limiti di distanza vigenti all’epoca della realizzazione dell’edificio, che non siano apportate modifiche nella forma e nella superficie all’area del sottotetto come delimitata dalle pareti perimetrali e che sia rispettata l’altezza massima dell’edificio assentita”.

Per aumentare l’offerta abitativa, sono stati modificati i requisiti minimi di superficie e di altezza degli appartamenti, per consentire la conformità del progetto alle norme igienico-sanitarie e il rilascio del certificato di agibilità/abitabilità dei micro-appartamenti. Si prevedono non meno di 20 mq per una persona (oggi: 28 mq) e non meno di 28 mq per due persone (oggi: 38 mq). Inoltre, si diminuiscono i limiti di altezza interna a 2,40 metri (oggi: 2,70 metri). Dovranno essere comunque assicurate le condizioni di agibilità dell’immobile, con particolare riguardo ai requisiti di igiene, ventilazione naturale, opportuna dimensione e tipologia delle finestre. Sono fatte salve le deroghe ai limiti di altezza minima e superficie minima dei locali previste a legislazione vigente. Per esempio, restano in vigore le deroghe per corridoi, disimpegni, bagni, ripostigli e Comuni montani sopra i 1.000 metri. Il progettista sarà autorizzato, in presenza dei requisiti minimi igienico-sanitari degli edifici, ad asseverare il progetto nei locali aventi le caratteristiche di cui sopra. Il progettista potrà comunque rendere l’asseverazione qualora sia soddisfatto il requisito dell’adattabilità (la possibilità di modificare nel tempo lo spazio costruito a costi limitati, allo scopo di renderlo completamente ed agevolmente fruibile anche da parte di persone con ridotta o impedita capacità motoria o sensoriale) e ricorra almeno una delle seguenti condizioni:

• i locali siano situati in edifici sottoposti a interventi di recupero edilizio e di miglioramento delle caratteristiche igienico sanitarie, oppure
• sia contestualmente presentato un progetto che contenga soluzioni di ristrutturazione alternative atte a garantire, in relazione al numero degli occupanti, idonee condizioni igienico-sanitarie dell’alloggio (maggiore superficie, adeguata ventilazione ecc.).

Cambi di destinazione d’uso: sempre ammessi

I cambi di destinazione d’uso degli immobili saranno sempre consentiti, con o senza opere, tranne che per i piani terra e i seminterrati per i quali il cambio di destinazione d’uso viene demandato alla pianificazione regionale e agli strumenti urbanistici comunali che potranno comunque fissare specifiche condizioni. Le norme regionali stabiliranno i casi in cui gli strumenti urbanistici comunali potranno individuare specifiche zone nelle quali è permesso il cambio di destinazione d’uso dei piani terra e seminterrati. Il mutamento di destinazione d’uso sarà soggetto a Scia qualora sia senza opere o con opere rientranti nell’edilizia libera o tra quelle subordinate a Cila. Per gli altri casi sarà soggetto al titolo richiesto per l’esecuzione delle opere necessarie per il mutamento di destinazione d’uso.

Calcoli facilitati per le pratiche

Calcoli più facili per gli uffici comunali che dovranno gestire le pratiche di sanatoria edilizia. In caso di interventi realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire e in caso di variazioni essenziali, i Comuni non dovranno più mandare la pratica all’Agenzia delle entrate per far quantificare l’aumento del valore venale dell’immobile conseguente alla realizzazione degli interventi, quale parametro su cui calcolare l’oblazione in misura doppia rispetto all’aumento stesso. La formulazione governativa approvata in commissione ambiente della Camera modifica in maniera sostanziale la disciplina dell’originario dl Salva casa (decreto legge n. 69/2024) riducendo le incombenze sugli uffici tecnici comunali che inevitabilmente saranno presto subissati di pratiche non appena il decreto sarà convertito in legge.

Nelle ipotesi di irregolarità edilizie più consistenti (parziale difformità dal permesso di costruire e variazioni essenziali) la somma da pagare a titolo di oblazione sarà molto più semplice da quantificare per gli uffici comunali a seconda che l’intervento sia o meno soggetto a oneri. Nel primo caso l’oblazione sarà pari al doppio del contributo di costruzione incrementato del 20%. Se l’intervento non è soggetto a oneri si pagherà una somma pari al contributo di costruzione (questa volta non raddoppiato) incrementato del 20%. L’incremento del 20% non si applicherà nei casi in cui l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda (doppia conformità).

La modifica governativa al decreto legge introduce una seconda ipotesi di oblazione, questa volta per gli interventi meno “gravi” ossia eseguiti in assenza di Scia o in difformità da essa nelle ipotesi previste dall’art. 22 del Testo unico edilizio (dpr 380/2001). E cioè: interventi di manutenzione straordinaria qualora riguardino le parti strutturali dell’edificio, interventi di restauro e di risanamento conservativo, interventi di ristrutturazione edilizia “leggeri”. L’oblazione in queste ipotesi sarà pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile valutato dall’Agenzia del territorio, in una misura non inferiore a euro 1.032 e non superiore a euro 10.328. Nei casi in cui l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda, l’oblazione da pagare andrà da un minimo di 516 euro a un massimo di 5.164 euro. Un trattamento più favorevole, per quelli interventi che avrebbero potuto essere sanati ai sensi della normativa previgente in quanto rispondenti alla regola della “doppia conformità”.

Riproduzione riservata