La modifica della destinazione d’uso di un
immobile si considera come intervento “urbanisticamente
rilevante” – ed è quindi soggetto alla richiesta del
permesso di costruire – quando il cambio
d’uso avvenga tra categorie funzionali diverse, anche se non
dovessero essere realizzate delle vere e proprie opere edilizie,
perché si configurerebbe comunque un incremento del carico
urbanistico.
Non solo: il cambio di destinazione d’uso rilevante, salvo
diverse disposizioni previste a livello regionale, necessita sempre
del permesso di costruire, è soggetto al pagamento del
contributo di costruzione ed è suscettibile di sanzione
demolitoria se conseguita in assenza di titoli.
Passaggio tra categorie urbanistiche differenti: obbligatorio
il titolo edilizio
A spiegarlo è il Consiglio di Stato con la
sentenza
dell’8 maggio 2024, n. 4127, con la quale ha respinto
il ricorso proposto contro la decisione del TAR, che aveva
correttamente ritenuto urbanisticamente rilevante un intervento di
modifica della destinazione d’uso, senza opere, conseguito su
diversi immobili appartenenti allo stesso complesso, con il
passaggio tra categorie funzionali differenti, da “uffici” a
“residenze”.
Palazzo Spada ha infatti ritenuto del tutto errata la
valutazione del ricorrente secondo cui il cambio d’uso senza opere
sarebbe un semplice intervento di “ristrutturazione
leggera” ai sensi dell’art. 22 del d.P.R. n. 380/2001
(Testo Unico Edilizia), realizzabile mediante SCIA
semplice, per il quale l’interessato avrebbe avuto la facoltà di
scegliere se richiedere il permesso di costruire e per il quale non
risulterebbe obbligatorio il pagamento del contributo di
costruzione.
Sulla base di tali contestazioni, il soggetto lamentava il fatto
di aver corrisposto, su indicazioni dell’Amministrazione comunale,
il contributo di costruzione per il rilascio dei permessi di
costruire senza che in realtà fosse necessario od obbligatorio.
Secondo la costante giurisprudenza del Consiglio, tuttavia, il
mutamento della destinazione d’uso tra categorie funzionali
differenti, anche senza alcuna opera edilizia, deve sempre essere
considerato urbanisticamente rilevante e, come tale, è
“soggetto di per sé all’ottenimento di un titolo edilizio
abilitativo, con l’ovvia conseguenza che il mutamento non
autorizzato della destinazione d’uso che alteri il carico
urbanistico, integra una situazione di illiceità a vario titolo,
che può e anzi deve essere rilevata dall’Amministrazione
nell’esercizio del suo potere di vigilanza.”
Cambi di destinazione d’uso rilevante: cosa si intende?
È l’art. 23-ter del TUE a regolamentare il “Mutamento d’uso
urbanisticamente rilevante”, che definisce come “ogni forma di
utilizzo dell’immobile o della singola unità immobiliare diversa da
quella originaria, ancorché non accompagnata dall’esecuzione di
opere edilizie, purché tale da comportare l’assegnazione
dell’immobile o dell’unità immobiliare considerati ad una diversa
categoria funzionale”.
La normativa nazionale, sul cambio d’uso prevede in particolare
che:
- se comporta modifiche a sagome e volumi, è sempre soggetto al
rilascio del Permesso; - se avviene nell’ambito della stessa categoria urbanistica, è
sempre possibile ed è soggetto a SCIA semplice; - se avviene tra categorie urbanistiche differenti, anche senza
opere, è sempre soggetto al Permesso di costruire e, in assenza di
questo, è punibile con sanzione ripristinatoria.
Tali disposizioni tuttavia possono essere soggette a deroga da
parte delle regioni a statuto ordinario, che possono disporre
mediante direttive regionali l’ampliamento o la riduzione
dell’ambito applicativo della SCIA semplice.
Nel caso in esame, la Legge regionale della Puglia n. 48/2017,
recante “Norme in materia di titoli abilitativi edilizi,
controlli sull’attività edilizia e mutamenti della destinazione
degli immobili”, prevede che le modifiche rilevanti della
destinazione d’uso possano essere conseguite previo rilascio del
Permesso di Costruire oppure di SCIA Alternativa al Permesso (art.
23 del TUE), a seconda della tipologia di intervento.
Ebbene, sia il PDC che la SCIA Alternativa sono
assoggettati al pagamento del contributo di costruzione,
pertanto, essendo il cambio d’uso in esame
configurabile, senza dubbio, come una modifica urbanisticamente
rilevante (perché ha comportato il passaggio tra categorie
differenti), il Consiglio ha concluso respingendo il ricorso e
confermando la correttezza della decisione del TAR.
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