La situazione del mercato immobiliare di lusso negli Usa, in attesa della presidenza di Trump o Harris — idealista/news #finsubito richiedi mutuo fino 100%

Donald Trump e Kamala Harris stanno presentando i loro programmi in vista delle elezioni per la presidenza degli Stati Uniti e le loro posizioni sulla maggior parte delle questioni si collocano agli estremi opposti dello spettro politico. Ma quali sono le loro proposte per il comparto immobiliare? Esperti e professionisti del settore stanno dibattendo su come l’arrivo di uno dei due candidati alla Casa Bianca influenzerà l’immobiliare di lusso nei prossimi quattro anni.

Professionisti provenienti da tutti gli angoli del settore immobiliare, dai periti agli agenti immobiliari, nonché economisti e broker, stanno esprimendo il loro parere su come pensano che una presidenza Trump o Harris possa influenzare il futuro del mercato immobiliare di lusso.

Gli esperti hanno notato che le misure promesse durante la campagna elettorale spesso non si traducono in risultati raggiungibili. Inoltre, quando si tratta di politiche abitative, “le campagne presidenziali tendono a promettere che cambieranno radicalmente il mercato immobiliare, ma in realtà gran parte di ciò avviene a livello statale e locale”, osserva Ralph McLaughlin, capo economista di Realtor.com.

Utilizzando i sentimenti attuali sull’economia come barometro per valutare in che modo il mercato immobiliare di lusso potrebbe essere influenzato da una presidenza Trump o Harris, le acque appaiono relativamente calme.

Secondo il rapporto “Investor Watch” di UBS di settembre, gli investitori più ricchi si sentono più ottimisti in vista di queste elezioni rispetto a prima delle ultime elezioni presidenziali. “Indipendentemente dal risultato, sulla base dello stato attuale dell’economia e del ciclo dei tassi di interesse, le persone sono più ottimiste riguardo alla performance del proprio portafoglio rispetto a prima delle elezioni del 2020”, ha affermato Jason Katz, consulente patrimoniale privato e portafogli senior presso UBS.

Tra gli intervistati nel rapporto UBS, l’84% afferma che l’economia è la questione elettorale più importante e il 51% ritiene che Trump sia più preparato di Harris per affrontare le questioni economiche chiave. Ma il 57% degli intervistati è propenso a votare per Harris.

Secondo Redfin, il prezzo medio delle case negli Stati Uniti ad agosto è stato di 432.961 dollari, quasi 400.000 euro, con un aumento del 3% rispetto ad agosto 2023. Allo stesso tempo, il numero di case vendute è sceso di quasi il 4% a 467.348 unità, mentre il tasso medio dei mutui a 30 anni è sceso di 0,57 punti al 6,5%.

Vediamo quali sono le proposte che secondo gli esperti immobiliari influenzeranno maggiormente il mercato immobiliare di lusso nei prossimi anni, nel caso in cui dovessero entrare in vigore.

Terreni federali per lo sviluppo residenziale

Sia Trump che Harris hanno espresso interesse ad aprire terreni di proprietà federale per lo sviluppo residenziale, contribuendo così ad alleviare la carenza di alloggi e la crisi di accessibilità. Il governo federale possiede circa il 28% del territorio degli Stati Uniti, che equivale a più di 615 milioni di acri, circa 250 milioni di ettari, compreso l’80% del Nevada e il 63% dello Utah. Ma solo una piccola parte di quella terra è effettivamente adatta allo sviluppo, ha detto Lance Lambert, giornalista immobiliare e redattore capo di ResiClub. “Le terre federali…comprendono vaste aree di deserti, montagne e zone selvagge remote, e non c’è molta terra a San Francisco e New York”, aggiunge Lambert, spiegando anche che i terreni edificabili potrebbero attrarre i più ricchi, che possono permettersi di svilupparli per uso privato.

Naturalmente, tutto ciò dipenderebbe dalle restrizioni poste all’uso e allo sviluppo dei terreni federali. L’economista di Realtor.com sottolinea che senza clausole su come viene utilizzato il terreno, i promotori immobiliari potrebbero recarsi in luoghi più attraenti e desiderabili, come quelli vicino ai parchi nazionali, per costruire prodotti di fascia alta.

Entrambi i candidati hanno mostrato l’intenzione di aumentare l’offerta immobiliare del Paese, sia per costruire alloggi a prezzi accessibili che per il mercato di fascia alta. Per fare ciò servirà manodopera. A tal proposito, Bess Freedman, amministratore delegato di Brown Harris Stevens, ha osservato che la proposta di Trump di allontanare gli immigrati privi di documenti potrebbe avere un riflesso negativo sulla capacità del Paese di soddisfare le proprie esigenze abitative. “Una buona parte degli immigrati privi di documenti fa lavori, anche nell’edilizia, che [gli americani] non vogliono fare”, ha detto.

Imposte e tasse

Nel caso vinca un secondo mandato, Trump ha proposto una tassa fino al 60% sui beni importati dalla Cina e una tassa dal 10% al 20% sulla maggior parte delle altre importazioni. Un’analisi del Peterson Institute for International Economics ha rilevato che se i Paesi colpiti dai dazi reagissero, il Pil potrebbe crollare, mentre l’inflazione aumenterebbe.

“Una maggiore inflazione influenzerebbe i mercati finanziari”, ha affermato Jonathan Miller, della società di valutazione immobiliare Miller Samuel. Aggiungendo: “I magnati dell’industria e gli individui facoltosi sono molto concentrati sui mercati finanziari e la politica della Fed ha un impatto significativo su quei mercati”. In definitiva, le tasse “non sono un bene per l’edilizia abitativa”.

Il tetto di 10.000 dollari sulla detrazione fiscale statale e locale (SALT) che Trump ha sostenuto come parte del Tax Cuts Act del 2017 scadrà nel 2025, ma ha già dichiarato di voler porre fine a questa misura prima. Questa detrazione ha consentito ai contribuenti di detrarre le tasse sulla proprietà, quelle sulle transazioni e le tasse locali o statali dalle loro tasse federali, risparmiando migliaia di dollari all’anno, in particolare nelle giurisdizioni con redditi elevati e tasse sulla proprietà.

Nel frattempo, Harris ha proposto di aumentare l’imposta sulle plusvalenze al 28% più un ulteriore 5% per le persone che guadagnano più di 1 milione di dollari. (Attualmente, l’imposta è del 20%, più un ulteriore 3,8% per i redditi alti.) Se l’aumento proposto da Harris entrerà in vigore, “molte persone normali non saranno colpite, ma i ricchi, coloro che hanno case costose, lo saranno”, aggiunge Lambert. La tassa potrebbe scoraggiare la vendita di case, provocando un minor fatturato nel mercato del lusso e colpendo gli agenti immobiliari che operano nel settore di fascia alta.

Focus globale

Le politiche del team di Harris hanno stabilito obiettivi per costruire nuove abitazioni e ridurre il costo degli alloggi per la maggior parte degli americani: si va dall’aggiunta di 3 milioni di nuove case nel suo primo mandato alla creazione di incentivi fiscali per gli sviluppatori al fine di costruire alloggi per chi acquista la prima casa.

Harris sostiene anche lo Stop Predatory Investing Act, che cerca di eliminare in gran parte gli incentivi fiscali per gli investitori aziendali con 50 o più case unifamiliari in affitto. Katz di UBS ritiene che l’approvazione di questa legge potrebbe avere delle ripercussioni. “Se si eliminassero questi incentivi, l’offerta di case multifamiliari potrebbe essere drasticamente influenzata”, ha detto Katz. “Ciò non colpisce solo chi ha bisogno di affittare immobili unifamiliari, ma colpisce anche gli incentivi per costruirli (…). La connotazione è che si tratta di un investimento abusivo, ma in molti casi crea semplicemente un bisogno urgente di approvvigionamento che è molto scarso”.

Trump include anche l’accessibilità economica degli alloggi nel suo programma ufficiale, sottolineando “incentivi fiscali e sostegno per chi acquista per la prima volta”.

Gli esperti sottolineano che è difficile approfondire le proposte di ciascun candidato, poiché si tratta in gran parte di una campagna basata sulla retorica. Freedman di BHS ha osservato che la retorica conta e, nel caso di Trump, potrebbe avere un impatto duraturo sul settore immobiliare.

Il mercato del lusso di New York, ad esempio, ha superato i numeri abituali di settembre, con quasi 100 contratti firmati nel mese per oltre 4 milioni di dollari (3,68 milioni di euro). Ma se Trump dovesse nuovamente criticare pubblicamente New York, “ciò scoraggerebbe le persone che potrebbero voler acquistare in città”, ha sottolineato Freedman.