SUPERBONUS E VARIAZIONE CATASTALE: QUANDO E COME FARLA #finsubito prestito immediato – richiedi informazioni –

Il Superbonus, introdotto dal Decreto Rilancio
(Decreto-Legge n. 34/2020), ha rappresentato una delle principali agevolazioni
fiscali per incentivare interventi di efficientamento energetico e
miglioramento antisismico. Tuttavia, uno degli aspetti spesso trascurati
riguarda la relazione tra Superbonus e le variazioni catastali. In questo
articolo, esamineremo le principali scadenze e gli adempimenti necessari per
coloro che devono procedere con la variazione catastale in relazione ai lavori
coperti dal Superbonus.

Cos’è la Variazione Catastale?

La variazione catastale è una modifica nella
rappresentazione o nella classificazione di un immobile nel Catasto. Questa
modifica può avvenire per diversi motivi, come ampliamenti, ristrutturazioni o
cambi d’uso dell’immobile. Nel contesto del Superbonus, è fondamentale
garantire che la situazione catastale dell’immobile sia conforme e aggiornata,
poiché la presenza di irregolarità catastali potrebbe precludere l’accesso alle
agevolazioni fiscali.

Quando è necessaria una Variazione Catastale?

La variazione catastale diventa necessaria quando i lavori
di ristrutturazione, miglioramento o efficientamento energetico comportano
modifiche fisiche o funzionali dell’immobile. Ecco alcuni esempi di interventi
che potrebbero richiederla:

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• Modifiche
  delle superfici o del volume dell’immobile (es. ampliamenti);
• Creazione
  di nuovi spazi abitabili (es. sottotetti o garage);
• Cambi
  d’uso di locali.

La norma prevede che l’immobile, per poter accedere al
Superbonus, sia regolare sotto il profilo edilizio e catastale. Qualsiasi
difformità rispetto alla situazione dichiarata potrebbe inficiare l’ottenimento
del beneficio fiscale.

Scadenze per la Variazione Catastale

L’adempimento della variazione catastale deve essere
effettuato prima della conclusione dei lavori e prima della richiesta di
accesso al Superbonus, per garantire che i dati catastali siano allineati alla
situazione reale dell’immobile. Infatti, al termine dei lavori di
ristrutturazione o efficientamento, uno degli step fondamentali per poter
ottenere il Superbonus è presentare l’asseverazione finale. Prima di questa
fase, è necessario che tutte le variazioni catastali siano già state comunicate
all’Agenzia delle Entrate.

In sintesi, i proprietari devono assicurarsi che:

1. Prima
   dell’inizio dei lavori: l’immobile sia regolarmente accatastato e in
   regola con le norme edilizie;

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2. Alla
   fine dei lavori: siano comunicate all’Agenzia delle Entrate tutte le
   eventuali modifiche strutturali.

Sanzioni e Conseguenze in Caso di Mancata Variazione

La mancata variazione catastale può avere conseguenze
importanti, non solo in termini di accesso al Superbonus, ma anche in termini
di sanzioni amministrative. Le irregolarità catastali possono comportare multe,
ma anche problemi in caso di vendita o trasferimento dell’immobile. In più, la
non conformità catastale può portare alla perdita del diritto all’agevolazione
fiscale e obbligare il proprietario alla restituzione delle somme già ottenute.

La variazione catastale è un adempimento cruciale per chi
intende usufruire del Superbonus. È importante, dunque, che i proprietari di
immobili interessati si attivino per tempo, verificando la regolarità catastale
prima dell’inizio dei lavori e, qualora necessario, aggiornando i dati
catastali prima della chiusura degli interventi. Un’attenta gestione delle
scadenze e della documentazione catastale garantirà non solo l’accesso alle
agevolazioni, ma anche la conformità dell’immobile rispetto alle normative vigenti.

Effettuare la variazione catastale è un processo che
richiede la presentazione di una documentazione all’Agenzia delle Entrate per
aggiornare i dati relativi a un immobile. Questa operazione può essere eseguita
tramite il servizio telematico dell’Agenzia o affidandosi a un professionista
abilitato, come un geometra, un architetto o un ingegnere. Vediamo nel
dettaglio i passaggi per eseguire la variazione catastale.

1. Verifica della Situazione Attuale dell’Immobile

Prima di procedere con la variazione catastale, è necessario
verificare che la situazione dell’immobile corrisponda ai dati presenti in
Catasto. Per fare ciò, puoi richiedere una visura catastale che mostra
informazioni come:

• La
  categoria e classe catastale;
• Le
  superfici dichiarate;
• La
  rendita catastale;
• La
  destinazione d’uso.

Se vi sono discrepanze o se sono stati fatti interventi
sull’immobile che non sono ancora stati aggiornati al Catasto (es. ampliamenti,
ristrutturazioni, cambi d’uso), sarà necessario procedere con la variazione.

2. Redazione della Dichiarazione di Aggiornamento
Catastale (DOCFA)

La variazione catastale si effettua tramite la compilazione
e la presentazione del modello DOCFA (Documenti Catasto Fabbricati), un
software gratuito fornito dall’Agenzia delle Entrate, usato dai tecnici
abilitati per presentare gli aggiornamenti catastali.

Il tecnico incaricato dovrà inserire tutte le informazioni
relative all’immobile, descrivendo le modifiche apportate, come ad esempio:

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• Nuova
  distribuzione degli spazi interni;
• Ampliamenti
  o riduzioni di superficie;
• Modifiche
  strutturali o variazione della destinazione d’uso.

3. Presentazione della Variazione Catastale

La dichiarazione di variazione catastale deve essere
presentata telematicamente tramite il portale dell’Agenzia delle Entrate. Per
farlo, il professionista incaricato utilizza il software DOCFA e allega la
documentazione necessaria, inclusi disegni tecnici (planimetrie) e
dichiarazioni che giustificano la variazione.

4. Pagamento delle Imposte

Per completare la variazione catastale, potrebbe essere
necessario pagare alcune imposte catastali, come i diritti fissi catastali. Il
pagamento può essere effettuato tramite modello F24 o altri canali
abilitati dall’Agenzia delle Entrate.

5. Aggiornamento del Catasto

Una volta che la variazione catastale è stata inviata e
accettata dall’Agenzia delle Entrate, l’aggiornamento sarà visibile nella
visura catastale dell’immobile. A questo punto, l’immobile sarà conforme alla
situazione reale e potrà essere utilizzato per finalità fiscali o per accedere
a incentivi, come il Superbonus.

6. Tempistiche

Le tempistiche per l’aggiornamento del Catasto variano a
seconda della complessità dell’intervento e dei tempi tecnici dell’Agenzia
delle Entrate. Di solito, l’aggiornamento richiede pochi giorni dalla
presentazione telematica, ma è importante programmare la variazione con un
certo anticipo rispetto alla chiusura dei lavori, specialmente nel caso di
agevolazioni fiscali.

7. Affidarsi a un Professionista

Per garantire che la procedura venga svolta correttamente e
nei tempi previsti, è sempre consigliabile affidarsi a un tecnico abilitato.
Questi professionisti sono in grado di gestire tutta la pratica e risolvere
eventuali complicazioni o discrepanze con la massima efficienza.

Conclusioni

Effettuare la variazione catastale è un passo fondamentale
per chi ha effettuato modifiche strutturali o funzionali a un immobile. Oltre a
essere un requisito per l’accesso a bonus fiscali come il Superbonus, consente
di mantenere l’immobile in regola con le normative vigenti e di evitare
problemi futuri, come sanzioni o difficoltà nella compravendita.