Partita aperta sugli investimenti immobiliari in aree Zes #finsubitoagevolazioni

Quello sulle aree Zes è un dibattito in continua evoluzione. Come noto, il Dl n. 91/2017 (convertito nella legge 3 agosto 2017 n. 123) ha normato l’istituzione delle Zone Economiche Speciali (Zes) con la finalità di agevolare uno sviluppo propulsivo in alcune aree specifiche del Mezzogiorno, garantendo ai soggetti economici in esse operativi la fruibilità di agevolazioni fiscali e di semplificazioni amministrative. Il successivo Dpcm del 25 gennaio 2018 ha completato l’iter istitutivo delle Zone adottandone il Regolamento di costituzione.

Il complesso delle norme sopra delineate individua le Zes in quelle aree composte «da territori quali porti, aree retroportuali, anche di carattere produttivo e aeroportuale, come definiti dalle norme vigenti, piattaforme logistiche e Interporti, non può comprendere zone residenziali». Si tratta, a ben vedere, di una definizione puntuale sulle caratteristiche intrinseche alle aree elegibili ad essere candidate a Zone Economiche Speciali. Eppure, in tutte le regioni del Mezzogiorno impazzano le polemiche, alcune di sostanza altre, purtroppo, di mera speculazione politica, sull’estensione dei benefici a nuovi territori. Le ragioni sono tutt’altro che di secondo piano, atteso che, come si vedrà nel prosieguo dell’articolo, gli incentivi previsti per gli investimenti produttivi nelle apposite aree sono oltremodo premiati.

Il bonus investimenti nel Mezzogiorno

Il credito d’imposta per gli investimenti in beni strumentali nel Mezzogiorno ai sensi dell’articolo 1, commi da 98 a 108, della legge 28 dicembre 2015, n. 208, compresa la variante per le aree Zes, ha una struttura collaudata, essendo in vigore da molto più tempo.

Ci si riferisce, parlando dei soggetti beneficiari, alle imprese con unità operative ubicate in Basilicata, Calabria, Campania, Molise, Puglia, Sardegna, Sicilia o nelle regioni, come l’Abruzzo, “in transizione”, ossia quelle in cui il Pil pro-capite è ricompreso tra il 75% e il 90% della media Ue.
Sotto il profilo oggettivo, sono agevolate tutte le imprese, con esclusione di quelle che operano nei settori dell’industria siderurgica, carbonifera, della costruzione navale, delle fibre sintetiche, dei trasporti e delle relative infrastrutture, della produzione e della distribuzione di energia e delle infrastrutture energetiche, nonché ai settori creditizio, finanziario e assicurativo e, più in generale, di quelle in difficoltà. Per le aree Sisma e Zes sono escluse anche le imprese che operano nei settori dell’agricoltura e della pesca e acquacoltura.

Rientrano tra gli investimenti agevolabili tutti i beni materiali consistenti in macchinari, impianti diversi da quelli infissi al suolo, ed attrezzature varie, classificabili nell’attivo dello stato patrimoniale alle voci B.II.2 e B.II.3 dello schema previsto dall’articolo 2424 del Codice civile. Limitatamente alle Zes, rientrano fra i beni agevolabili anche gli immobili strumentali.

Presupposto fondamentale per l’accesso ai benefici, anche in area Zes, è la realizzazione di un “investimento iniziale”; si definisce progetto di investimento iniziale, ai sensi del Rregolamento (Ue) 651/2014, gli investimenti in beni strumentali finalizzati:

● alla realizzazione di un nuovo stabilimento;

● all’ampliamento di uno stabilimento esistente;

● alla diversificazione della produzione di uno stabilimento;

● alla trasformazione radicale del processo produttivo complessivo di uno stabilimento esistente;

● alla riattivazione di uno stabilimento chiuso o che sarebbe stato chiuso qualora non fosse stato acquisito.

Limitatamente agli investimenti in area Zes, le imprese devono mantenervi l’attività per almeno sette anni dal completamento dell’investimento e non devono essere in stato di liquidazione o scioglimento.

L’accesso alle agevolazioni è subordinato alla trasmissione telematica all’Agenzia delle entrate di una istanza preventiva all’interno della quale sintetizzare i dati rilevanti degli investimenti eseguiti o da eseguirsi e il corrispondente credito d’imposta per il quale si richiede l’autorizzazione all’utilizzo. Ricevuto l’atto di riconoscimento da parte del Fisco, sarà possibile compensare, a decorrere dal quinto giorno successivo a quello di ricevimento del bonus, le somme a credito con ogni imposta, tributo o contributo suscettibile di esposizione sul modello di pagamento F24.

Entrando nel merito delle agevolazioni fruibili, la norma garantisce un bonus nella misura del 45% alle piccole imprese, 35% alle medie imprese, 25% alle grandi imprese. I predetti valori sono tutti ridotti del 15% per gli investimenti eseguiti in Abruzzo.

Per le Zes gli investimenti comprendono anche gli immobili

Fra le peculiarità più interessanti previste dal Legislatore nell’applicazione della norma in commento nelle aree Zes vi è, certamente, l’estensione fra gli investimenti agevolabili anche agli immobili. Dispone, infatti, il comma 2 dell’articolo 5 del Dl n. 91/2017 che «in relazione agli investimenti effettuati nelle Zes, il credito d’imposta di cui all’articolo 1, commi 98 e seguenti, della legge 28 dicembre 2015, n. 208, è commisurato alla quota del costo complessivo dei beni acquisiti entro il 31 dicembre 2022 nel limite massimo, per ciascun progetto di investimento, di 100milioni di euro. Si applicano, in quanto compatibili, le disposizioni di cui al medesimo articolo 1, commi 98 e seguenti, della legge 28 dicembre 2015, n. 208. Il credito d’imposta è esteso all’acquisto di immobili strumentali agli investimenti».

Successivamente, l’articolo 37 del Dl n. 36/2022, con decorrenza 1° maggio 2022, ha previsto che il credito di imposta fosse esteso anche all’acquisto di terreni e all’acquisizione, alla realizzazione ovvero all’ampliamento di immobili strumentali agli investimenti.

Due interventi di prassi del Fisco (risposte a interpello nn. 332 e 519) hanno fatto luce su alcuni aspetti operativi del bonus, segnatamente agli investimenti immobiliari, chiarendo che l’agevolazione resta preclusa alle cessioni “infragruppo” di immobili e che la stessa, invece, è liberamente cumulabile con l’analogo incentivo previsto dalla Legge n. 178 del 2020. Infine, è stato chiarito che la stipula di un contratto di sale & lease-back successivo all’acquisizione non è assimilabile ad una vera e propria cessione dell’immobile e che, di conseguenza, la medesima operazione non rappresenta una causa di decadenza dall’agevolazione relativa alle Zes.
Di contro, le spese per l’acquisto delle aree edificabili non sono agevolabili se antecedenti al 1° maggio 2022, mentre sono agevolabili i lavori di realizzazione di un immobile eseguiti successivamente al 1° maggio 2022 benché l’inizio dei lavori complessivi sia antecedente a tale data.
Inoltre, nell’ipotesi in cui l’investimento nei beni in questione sia realizzato mediante un contratto di appalto a terzi, i relativi costi si considerano sostenuti dal committente alla data di ultimazione della prestazione ovvero, in caso di stati di avanzamento lavori, alla data in cui l’opera o porzione di essa risulta verificata ed accettata dal committente.

Dubbi ancora pendenti su alcuni investimenti immobiliari

Nessuna esplicita novità arriva, invece, dal Fisco a proposito della condizione di “novità” degli immobili acquisiti. L’affermazione secondo cui “Si applicano, in quanto compatibili, le disposizioni di cui al medesimo articolo 1, commi 98 e seguenti, della legge 28 dicembre 2015, n. 208” lascia più di un dubbio.

Di fatto, la circolare n. 38/E/2002, riferita all’agevolazione disposta dall’articolo 8 della legge n. 388/00 che consentiva, come quella in discussione per le aree Zes il riconoscimento di un credito d’imposta per gli acquisti di immobili, nel quadro più generale dell’obbligo di novità dei beni acquistati (mutuato dalla Legge n. 208/2015), ebbe modo di precisare che la novità del bene, per quanto riguarda gli immobili, dovesse risultare da un’attestazione del venditore, fatti comunque salvi i poteri dell’amministrazione di procedere al controllo ed alla verifica della sussistenza del requisito. Nello stesso documento fu chiarito che può essere considerato nuovo un fabbricato strumentale acquistato da un’impresa di costruzioni che, prima della cessione, abbia operato sullo stesso una radicale trasformazione e ciò a condizione che gli interventi non costituiscano mero adattamento della struttura alle caratteristiche di una eventuale nuova categoria catastale e che l’importo complessivo dei lavori sia sempre prevalente rispetto al costo di acquisto dell’immobile da parte del cedente, il quale è tenuto ad attestare la sussistenza dei suddetti requisiti.

Applicando alla lettera questi principi, bisognerebbe concludere per l’agevolabilità dei soli beni immobili dotati della caratteristica della “novità” come sopra illustrata.

Tesi contraria, invece, vuole del tutto inapplicabile il limite operativo della “novità” del bene immobile alla novella normativa, facendo discendere tale considerazione dal rinvio, operato nell’articolo 5 del Dl n. 91/2017, all’articolo 14 del Regolamento Ue n. 651/2014 che non richiederebbe il requisito della novità per l’acquisizione di uno stabilimento. Altra tesi farebbe discendere l’estensione del bonus anche agli immobili “usati” in considerazione del fatto che, se così non fosse, rappresenterebbe una distorsione normativa l’agevolazione per le spese di ampliamento di un immobile già in uso.

Entrambe le considerazioni sembrano fondate su ragionamenti del tutto condivisibili. Resta, però, il fatto che l’impianto normativo, costruito sul necessario assunto dell’agevolazione per i beni nuovi, lascia qualche perplessità che il Fisco, in soccorso di un Legislatore frettoloso, farebbe bene a dipanare; il tutto anche alla luce delle conseguenze derivanti da un’applicazione impropria del bonus e connesse alla gravosa disciplina del recupero dei crediti inesistenti.

Altra questione controversa è l’agevolazione per gli immobili acquisiti dalle immobiliari di locazione nelle aree Zes e concessi in uso a terzi. Il richiamato documento n. 38/E/2002 spiegava che (nel contesto della Legge n. 388/00) non possono essere agevolati gli immobili strumentali per natura dati in locazione a terzi. Questa precisazione porterebbe a ritenere che, anche nel caso degli investimenti in area Zes, tale limite sia operativo, anche in considerazione della locuzione normativa secondo cui gli immobili sarebbero agevolabili solo se strumentali agli investimenti.

Per la verità anche una tesi contraria non sarebbe del tutto destituita di fondamento. A ben vedere, infatti, con la circolare n. 32/E del 21 settembre 2022 il Fisco ha ammesso la fruibilità del credito d’imposta per gli investimenti nel Mezzogiorno anche per le imbarcazioni da diporto per l’esercizio dell’attività di noleggio di imbarcazioni da diporto. Insomma, quando un bene strumentale è funzionale alla propria attività, come nel caso delle immobiliari di locazione, la concessione in uso a terzi dello stesso non necessariamente ne farebbe decadere il carattere di strumentalità.

Questo articolo fa parte del Modulo24 Tuir del Gruppo 24 Ore.
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